2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬題（18）

　　1、用公式A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=Pi+Pi/[（1+i）n-1]來(lái)分析投資回收與投資回報(bào)，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[（1+i）n-1]就是投資者的投資回報(bào)。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報(bào)，Pi/[（1+i）n-1]是投資者的投資回收。

　　2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量之和。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

　　3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　4、研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化）FIRR有唯一實(shí)數(shù)解；對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化），解出的方程可能有多個(gè)實(shí)數(shù)解，即FIRR可以有多個(gè)值。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化），由于FIRR是唯一的，如果計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的實(shí)數(shù)解進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。

　　5、成本利潤(rùn)率是整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，才等于年成本利潤(rùn)率。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：成本利潤(rùn)率是整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率。

　　6、資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率。

　　7、投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　8、對(duì)于開(kāi)發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　9、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。

　　10、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支。（ ?。?/p>

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　11、對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（ 　）

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。

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