2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題精選（二）

　　【2005年真題】
　　房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ?。?br />　　A．相對較高的收益水平
　　B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
　　C．抵銷通貨膨脹的影響
　　D．投資回收期較長
　　【答案】D
　　【解析】其它三者為優(yōu)點(diǎn)

　　【2005年真題】
　　甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50% ，預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50% ，甲 ．乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（ 　）
　　A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大
　　B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大
　　C．甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同
　　D．無法判斷
　　【答案】C
　　【解析】比較收益的期望值
　　甲收益的期望值＝1100×50%+900×50%=1000
　　乙收益的期望值＝1200×50％＋800×50％＝1000

　　【2007年真題】
　　系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。 （ 　）
　　【答案】×
　　【解析】參見定義

　　【2007年真題】
　　下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（ 　）。
　　A．比較風(fēng)險
　　B．市場供求風(fēng)險
　　C．未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險
　　D．持有期風(fēng)險
　　【答案】B

　　【2006年真題】
　　提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（ ?。?br />　　A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值下降
　　B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值上升
　　C．加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)
　　D．抑制房地產(chǎn)市場需求
　　E．增加房地產(chǎn)市場需求
　　【答案】ACD

　　【2005年真題】
　　房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場。
　　【答案】×
　　【解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短

　　【2006年真題】
　　假設(shè)銀行一年期存款利率為2．28%，貸款利率為5．85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0．6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ?。?br />　　A．4．42%
　　B．8．11%
　　C．8．13%
　　D．9．54%
　　【答案】B
　　【解析】無風(fēng)險收益率在我國我一年期存款利率
　　資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）
　?。?．28%+0．6（12%-2．28%）＝8．11%

　　【2005年真題】
　　假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是（ ?。?br />　　A．0.25
　　B．0.50
　　C．1.50
　　D．2.00
　　【答案】B
　　【解析】資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）

　　【典型例題】
　　如果整個投資市場的平均收益率為20％，國家債券的收益率為10％，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0．4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為（ ?。?。
　　A．8%
　　B．4%
　　C．14%
　　D．12%
　　【答案】
　　【解析】
　　方法一：公式作法
　　折現(xiàn)率＝無風(fēng)險投資收益率＋市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險投資收益率）＝10％＋0．4（20％－10％）＝14％
　　方法二：帶有技術(shù)含量的排除法
　　該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險投資收益率，即大于10%，AB可立即排除

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