2015年房地產估價師考試《案例分析》習題1

　?。ㄒ唬┚唧w說明公開市場價值標準在成本法、收益法和假設法計算參數的選擇中分別是怎樣體現的。

　　【答案】

　　1．公開市場價值標準的定義即在公開市場上最可能形成的價格或類似含義（2分）。

　　2．成本法中的主要參數：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤率（每項各0.5分，共2分）。

　　3．收益法中的主要參數：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營費用、資本化率（每項各0.5分，共2分）。

　　4．假設開發(fā)法中的主要參數：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現率）、工期（每項各0.5分，共2分）。

　　5．以上參數均應采用客觀合理的（正常）、社會平均水平的（2分）。

　　注：1．如只答參數的不給分。

　　2．參數中答不全者視情況給分，多答者視情況給分，但每種方法參數不超過2分。

　　（二）某公司一棟辦公綜合樓于1993年10月建成。為鋼筋混凝土結構，共7層，裙樓。 1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應選用的估價方法及估價技術路線。

　　【答案】

　　1．選用成本法、收益法和市場比較法中的任兩種（2分）（答一種方法給1分）。

　　2．將兩種估價方法的結果進行綜合分析后確定最終估價值（2分）。

　　3．收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應分別評估（2分）。

　　4．答①：選用成本法時，地價構成中不含土地使用權出讓金。

　　答②：評估完全產權條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權出讓金。

　　答③：說明劃撥土地部分的房地產價值不應包含土地使用權出讓金價值（3分）。

　　5．收益法中土地使用年限應采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計（1分）。

　?。ㄈ┠痴Ｉa的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km．土地面積7672㎡；自用生產車間建筑面積3300㎡，辦公樓建筑面積l050㎡，臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權證?，F規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產估價機構預測開發(fā)效益。請問：房地產估價機構應搜集哪些資料？

　　【答案】

　　1．現狀房地產狀況（實物、區(qū)域和權益）資料（1.5分）。

　　2．規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設計條件或詳細規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術經濟指標）（1分）。

　　3．該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價水平）（或經營期的現金流）資料（1.5分）。

　　4．該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）（1分）。

　　5．相關稅費（0.5分）。

　　6．貸款利率（0.5分）。

　　7．該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平（1分）。

　　8．該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補償費用（1分）。

　　9．市政配套費用和土地開發(fā)費用（1分）。

　　10．該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標準（1分）

　　注：多答合理的可給分

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