房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)要點：土地出讓

　　【提問】

　　土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理體現(xiàn)在哪些方面

　　【回答】學(xué)員1108734056，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　1.土地出讓過程中的規(guī)劃管理：出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。

　　規(guī)劃設(shè)計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度；建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。

　　附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。

　　《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用權(quán)受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　?。?）開發(fā)項目選址、定點審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準(zhǔn)立項文件、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設(shè)計方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

　　（2）申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商持城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1／2000或1／500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　?。?）規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。開發(fā)商需持城市計劃管理部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)、開發(fā)商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000，其中一份畫出用地范圍）和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖。《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

　?。?）設(shè)計方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)完成不少于2個方案設(shè)計，然后持設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案的總平面圖（單位建筑1／500、居住區(qū)l／2000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1／100或1／200）、方案說明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書”

　?。?）申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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