房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析的題型與復(fù)習(xí)方法

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價(jià)師案例分析的題型

　　1.問答題

　　問答題一共有3個(gè)小題，每題10分，共30分，問答題所涉及的內(nèi)容為房地產(chǎn)估價(jià)的形體、估價(jià)的原則、估價(jià)的目的、估價(jià)對(duì)象的介定以及其特點(diǎn)、估價(jià)事件的確定、價(jià)值內(nèi)涵（價(jià)值定義）、估價(jià)的技術(shù)路徑、估價(jià)方法的顯用、估價(jià)實(shí)算過程，估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)關(guān)鍵參數(shù)的選取市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)的影響，拆遷估價(jià)或解壓特定問題以及不同用途房地產(chǎn)估價(jià)一系列相關(guān)問題。這些問題涉及都是對(duì)我們估價(jià)案例分析的問答題、單選題所涉及的內(nèi)容，

　　針對(duì)問答題所注意的問題：

　?。?）理清思絡(luò)；（2）找出依據(jù)；（3）答出要理。

　　2.單項(xiàng)選擇題

　　共10題，每題2分，共20分，單項(xiàng)選擇題涉及的考試內(nèi)容主要有房地產(chǎn)估價(jià)的依據(jù)及使用的法律（法規(guī)、條例、規(guī)范、估價(jià)指導(dǎo)意見）、估價(jià)的目的、估價(jià)的原則、估價(jià)方法的顯用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定、價(jià)值內(nèi)涵（價(jià)值定義）、估價(jià)對(duì)象的介定以及其特點(diǎn)、估價(jià)的技術(shù)路線、房地產(chǎn)估價(jià)方法的顯用，以及估價(jià)測(cè)算的過程，估價(jià)方法在任用過程中應(yīng)注意的問題以及估價(jià)方法在運(yùn)用過程中關(guān)鍵參數(shù)的顯用，市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)構(gòu)的影響、拆遷估價(jià)、解壓估價(jià)一系列特定的問題，還包括房地產(chǎn)估價(jià)的一系列問題的處理，

　　針對(duì)單項(xiàng)選擇題所注意的問題：

　?。?）首先找出依據(jù)；（2）只能選擇出一個(gè)最佳答案；

　　3.指錯(cuò)題

　　要求：估價(jià)結(jié)果報(bào)告或估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處報(bào)告，每指出一項(xiàng)錯(cuò)誤得3分，指出13處得全分40分，提醒本題答題處只有13處錯(cuò)誤，指明每一個(gè)錯(cuò)誤要求寫在對(duì)應(yīng)的序號(hào)后，如果未將指明的錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面則按空格處理。

　　涉及的內(nèi)容：房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)條例、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地主拆遷房屋指導(dǎo)意見、房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見、房地產(chǎn)估價(jià)理論方法。

　　針對(duì)指錯(cuò)題所注意的問題：

　　仔細(xì)閱讀報(bào)告，然后對(duì)錯(cuò)誤項(xiàng)的錯(cuò)誤程度進(jìn)行排序和依次填予1～13空格處，值得注意的是很多考生做指錯(cuò)題并不是指不出錯(cuò)誤，而是因?yàn)榇篌w方法不正確。

　　表現(xiàn)在：（1）考生雖然指出了許多錯(cuò)誤，其中有很多都是正確答案，甚至有的考生在所做的答案中也包括的13個(gè)正確答案，但因?yàn)樵?3個(gè)序號(hào)后面的有效答案中存在較多的不正確答案導(dǎo)致得分較低。

　?。?）考生把一個(gè)正確答案的內(nèi)容分成2個(gè)或多個(gè)答案的位置，一般來說一個(gè)答案分為幾個(gè)序號(hào)類型，

　?。?）考生把本書2個(gè)或多個(gè)答案的內(nèi)容寫在一個(gè)序號(hào)后，或者一個(gè)答案的位置上是錯(cuò)誤的。

　　（4）考生雖然指出了錯(cuò)誤之處，但因錯(cuò)誤的理由表述不正確（或者表述錯(cuò)誤）也有可能失分。針對(duì)以上情況結(jié)合指錯(cuò)題的答題要求和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)建議考生采取余下措施，提醒考生將估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤在草稿紙上一一列出。根據(jù)錯(cuò)誤嚴(yán)重性進(jìn)行排序，然后用不同顏色的筆標(biāo)出，根據(jù)錯(cuò)誤的程度進(jìn)行排序，將錯(cuò)誤嚴(yán)重的自己有把握的（特別是以前考試中熟悉的類似性錯(cuò)誤）排在前面，然后依次寫入答題紙13個(gè)序號(hào)中，且一個(gè)序號(hào)對(duì)應(yīng)一個(gè)答案。以確保答案的準(zhǔn)確性高。二是要清楚物價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤之處主要集中在物價(jià)技術(shù)報(bào)告，一般來說物價(jià)技術(shù)報(bào)告中項(xiàng)占60%或者70%以上，而估價(jià)技術(shù)報(bào)告中錯(cuò)誤主要集中在估價(jià)測(cè)算過程。

　　三是考生在估價(jià)對(duì)象中已經(jīng)找出的三項(xiàng)錯(cuò)誤甚至是四項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，就不必將估價(jià)對(duì)象乘余內(nèi)容仔細(xì)閱讀了?？忌绻l(fā)生估價(jià)報(bào)告中有個(gè)別因素分析內(nèi)容，而且篇幅較長(zhǎng)，則可以跳過這三部分的內(nèi)容以便節(jié)省時(shí)間來選找其他內(nèi)容存在的錯(cuò)誤，一般來說我們?cè)诩夹g(shù)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)該有四大分析，如果個(gè)別因素分析時(shí)間較長(zhǎng)，一般來說我們會(huì)先越過這些部分，這些部分存在較少，如果是個(gè)別因素分析就可以詳細(xì)的介紹，同時(shí)也介紹估價(jià)對(duì)象的個(gè)別情況，自身的食物狀況。另外需要注意個(gè)別因素注意的文字全面估價(jià)報(bào)告結(jié)果中估價(jià)對(duì)象概括

　?。?）考生在按照自己的理解或判斷而指出的錯(cuò)誤項(xiàng)后，要對(duì)照估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤總結(jié)，理一步核實(shí)指錯(cuò)的準(zhǔn)確性和是否存在的錯(cuò)誤，核實(shí)完畢后在抄落到答題紙上去，

　　4.改錯(cuò)題

　　要求指出并改正報(bào)告片段中的錯(cuò)誤，然后改正這個(gè)錯(cuò)誤，本題10分，針對(duì)改錯(cuò)題，特別提醒考生錯(cuò)誤之處不超過4處，后面應(yīng)由前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算做錯(cuò)誤。如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣0.5分，一般來說改錯(cuò)題所涉及的內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)用中的估價(jià)測(cè)算過程（市場(chǎng)法、收益法、成本法、價(jià)值開發(fā)法）一般我們從歷年的考試卷來分析的話改錯(cuò)題所考的方法基本上是這四大方法占多數(shù)，并且是這四大方法特別計(jì)算分式的內(nèi)容要注意，這些計(jì)算公式構(gòu)成項(xiàng)目，例如成本法由哪些項(xiàng)目構(gòu)成，收益法的計(jì)算收益由哪些部分構(gòu)成，同時(shí)毛收益是哪部分構(gòu)成的。同時(shí)每一項(xiàng)的計(jì)算也要正確，假設(shè)開發(fā)方的扣除項(xiàng)目是哪些項(xiàng)目。

　　一般來說在做改錯(cuò)題時(shí)，在在答題時(shí)要注意結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)方法找出價(jià)格構(gòu)成缺項(xiàng)和多余項(xiàng)，收益法中特別像資本化率如何確定，確定的依據(jù)足不足，使用的參數(shù)是否正確。這些錯(cuò)誤都需要改正不光要指出來而且來需要改正，如果改正改錯(cuò)了也得不到分。一般說來改錯(cuò)題是分?jǐn)?shù)較大的題，得分也比較困難，改錯(cuò)題主要對(duì)估價(jià)方法運(yùn)用中的計(jì)算錯(cuò)誤進(jìn)行改正，因此考生在做改錯(cuò)題時(shí)應(yīng)注意以下問題：

　　一是考生要對(duì)照房地產(chǎn)估價(jià)理論方法的相應(yīng)內(nèi)容，找不出不同之處，如果發(fā)現(xiàn)露項(xiàng)，特別是計(jì)算公式的構(gòu)成項(xiàng)或者是缺項(xiàng)就直接判斷存在錯(cuò)誤，并依附教材進(jìn)行改正，一旦改錯(cuò)集中用的是比較法，比較法的計(jì)算過程就對(duì)照房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材上的比較法它所介紹的比較法操作過程這樣的算法，對(duì)照試卷上的內(nèi)容如果發(fā)現(xiàn)不一致的內(nèi)容就可能是錯(cuò)誤的。

　　二是考生發(fā)現(xiàn)估價(jià)方法運(yùn)用過程中存在計(jì)算錯(cuò)誤應(yīng)依據(jù)教材及有關(guān)規(guī)定規(guī)范進(jìn)行改正，比較法交易情況的修正在分母上面，交易日期的修正采用直接比較的則在分子上，房地產(chǎn)狀況修正采用直接比較法在分母上這樣一個(gè)過程。如果是采用四大因素交易情況、交易日期、個(gè)別因素、修正因素，只有交易日期在是分子上修正，其他三項(xiàng)都是在他母上修正。

　　那么特別要注意，根據(jù)規(guī)范或教材的要求找出錯(cuò)誤所在，進(jìn)行修正。

　　具體要求，要計(jì)算中采用比較法的時(shí)候，規(guī)范中規(guī)定單項(xiàng)修正不得超過20%，如果超過20%的為錯(cuò)誤的，要指出來， 綜合修正不得超過30%，這也要指出來，根據(jù)規(guī)范和教材，房地產(chǎn)估價(jià)的方法的要求進(jìn)行改錯(cuò)，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤、改正錯(cuò)誤。

　　第三，考生要特別注意，后面應(yīng)用前面的計(jì)算的結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。

　　第四，考生要清楚，改錯(cuò)題一般只有3~4項(xiàng)錯(cuò)誤，不要隨意猜想，就題干來看，每改錯(cuò)一處倒扣0.5分，盡自己的能力找出確定性錯(cuò)誤的指出來。

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