2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（44）

　　四、估價報告不符合估價目的的錯誤

　　1．房地產(chǎn)抵押估價可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設定抵押；

　?。?）再次抵押的房地產(chǎn)價值未考慮已擔保債權的影響；

　　（3）未考慮抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響；

　?。?）估價報告中沒有作出必要的風險提示；

　?。?）估價報告沒有對估價對象的變現(xiàn)能力進行分析。

　　（6）未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損；

　?。?）抵押估價結(jié)果中，沒有扣除法定優(yōu)先受償款或扣除項目不全面。

　　（8）房地產(chǎn)抵押估價報告未向估價報告使用者作出以下提示：

　?、俟纼r對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；

　?、谠诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點；

　?、酆侠硎褂迷u估價值；

　?、芏ㄆ诨蛘咴诜康禺a(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。

　　2．損害賠償房地產(chǎn)估價可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清；

　?。?）沒有考慮間接損失（殘值清理費用造成收益下降）。

　　3．房地產(chǎn)保險估價可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估；

　?。?）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估；

　?。?）保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同；

　　（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失；

　?。?）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值；

　?。?）把土地也作為了保險估價的估價對象。

　　4．拆遷估價可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）房屋拆遷評估價格包含了搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋的價格；

　?。?）拆遷估價考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響；

　?。?）拆遷估價時點不是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，不是以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

　　5．其他估價目的可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）作價入股的估價，沒有說明入股后的用途；

　?。?）拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價；

　?。?）房地產(chǎn)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權處理方式計算增值的最終分配率；

　?。?）房地產(chǎn)糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權的取得方式（劃撥或出讓），對出讓方式?jīng)]有說明土地出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價；

　?。?）征用補償估價違背了國家制定的征用補償標準或規(guī)定；

　?。?）出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途；

　?。?）對舊房地產(chǎn)評估，未根據(jù)估價對象的狀況對重置價標準進行必要修正；

　?。?）房屋租賃價格評估未考慮租約對估價的影響。

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