2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題（11）

　　41、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（ ?。?br />　　A．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查
　　B．價(jià)格調(diào)查
　　C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查
　　D．分銷渠道調(diào)查
　　E．促銷策略調(diào)查
　　答案：bde

　　42、隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念，彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（ 　）。
　　A．消費(fèi)者有自己獨(dú)特的相對(duì)復(fù)雜的需求
　　B．企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位
　　C．消費(fèi)者以年輕人為主
　　D．營(yíng)銷人員有獨(dú)到之處
　　E．以投資性購(gòu)買為主
　　答案：abd

　　43、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ?。?。
　　A．建筑阻礙、高速路或鐵路
　　B．細(xì)分市場(chǎng)
　　C．人口密度的大小
　　D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍
　　E．鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征
　　答案：acde

　　44、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ?。┑纫蛩?。
　　A．行業(yè)基準(zhǔn)收益率
　　B．國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境
　　C．資本供求狀況
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．社會(huì)平均利潤(rùn)率
　　答案：bce

　　45、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ ?。?。
　　A．折舊和攤銷
　　B．投資回收
　　C．投資回報(bào)
　　D．可用于還款的利潤(rùn)
　　E．在成本中列支的利息
　　答案：ade

　　46、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是（ ?。?br />　　A．經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入
　　B．利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額
　　C．稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅
　　D．經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用－銷售稅金
　　E．銷售稅金＝營(yíng)業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋房產(chǎn)稅＋土地使用稅
　　答案：de
　　解析：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅。銷售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。要注意“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”與“銷售稅金”不是一個(gè)概念，經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指“兩稅一費(fèi)”：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

　　47、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表包括（ 　）。
　　A．總投資估算表
　　B．現(xiàn)金流量表
　　C．資金來源與運(yùn)用表
　　D．開發(fā)建設(shè)投資估算表
　　E．資產(chǎn)負(fù)債表
　　答案：bce

　　48、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ?。?。
　　A．概算指標(biāo)估算法
　　B．根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算
　　C．工程量近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模擬法
　　E．單位指標(biāo)估算法
　　答案：abce

　　49、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（ ?。?br />　　A．項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)
　　B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息
　　C．股息或分紅
　　D．租售收益
　　E．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用
　　答案：be

　　50、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ?。?。
　　A．潛在毛租金收入
　　B．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　C．租金損失
　　D．其他收入
　　E．報(bào)酬率高低
　　答案：acd
　　解析：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。

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