房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試卷

　　一、單項選擇（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）

　　1.成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是（D   ）。

　　A、價格

　　C、勞動價值

　　B、生產(chǎn)費用

　　D、成本加利潤

　　2.運用成本法估價，需要懂得（  D   ）。

　　A、房地產(chǎn)成本構(gòu)成

　　C、房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　B、房地產(chǎn)供求關(guān)系

　　D、房地產(chǎn)重置價格構(gòu)成

　　3.對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從（ B   ）上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。

　　A、貨幣支付

　　C、現(xiàn)象

　　B、價值

　　D、本質(zhì)

　　4.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/平方米，開發(fā)商利用預(yù)售收入投資使利潤增加200元/平方米，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值為300元/平方米，風(fēng)險補償200元/平方米，該房地產(chǎn)期房價格為（ B   ）元。

　　A、3800

　　C、3300

　　B、3500

　　D、3100

　　5.重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物（  B  ）的新建筑物的正常價格。

　　A、具有同等效用

　　C、具有同等功能

　　B、完全相同

　　D、類似

　　6.實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的（ D   ）。

　　A、剩余價值

　　B、實際使用年限

　　C、剩余使用壽命

　　D、實際損耗程度

　　7.房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其（  A ）所排列出的先后進行次序。

　　A、時間順序

　　C、程序

　　B、邏輯順序

　　D、內(nèi)在聯(lián)系性

　　8.房地產(chǎn)估價的核心是為（ C   ），對特定房地產(chǎn)在特點時點的價值作出估計。

　　A、特定對象

　　C、特定目的

　　B、特定委托人

　　D、特定要求

　　9.具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用（ B  ）作為其中的一種估價方法。

　　A、比較法

　　C、收益法

　　B、假設(shè)開發(fā)法

　　D、成本法

　　10.  對估價資料的保存時間一般應(yīng)在（  D ）以上。

　　A、5年

　　B、8年

　　C、10年

　　D、15年

　　11.  假設(shè)開發(fā)法在形式上是（ B  ）。

　　A、評估新建房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法

　　B、評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　C、評估房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法

　　D、評估房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　12.  在傳統(tǒng)方法中，投資利息和（ B  ）都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

　　A、投資利潤

　　C、投資收益

　　B、開發(fā)利潤

　　D、銷售稅

　　13.  投資利息估算只有在（ B  ）才需要。

　　A、比較法

　　C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　B、傳統(tǒng)方法

　　D、收益法

　　14.  在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格的高低是由（ A  ）的結(jié)果。

　　A、眾多影響房地產(chǎn)價格的因素綜合作用

　　B、影響房地產(chǎn)價格的因素作用

　　C、各種影響房地產(chǎn)價格的因素其影響強度不同

　　D、各種影響因素影響房地產(chǎn)價格變動方向不同

　　15.  商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度和（  C ）。

　　A、周圍環(huán)境狀況

　　C、臨街狀況

　　B、與市中心的遠近

　　D、交通便捷程度

　　16.  房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（  C  ）下的估價結(jié)果具有近似性。

　　A、同一估價原則、同一估價時點

　　C、同一估價目的、同一估價時點

　　B、同一估價目的、同一估價方法

　　D、同一估價原則、同一估價目的

　　17.  現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值（  B  ）新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

　　A、小于

　　C、等于

　　B、大于

　　D、小于或等于

　　18. 某房地產(chǎn)土地面積為500平方米，土地價格為2000元/平方米，建筑物建筑面積1000平方米，用成本法估算出的該建筑物的重置價為1800元/平方米，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/平方米，則該建筑物的每平方米建筑面積的實際價值比重置價值低（   C ）元。

　　A、100

　　C、300

　　B、200

　　D、400

　　19.  收益法是以（  B  ）為基礎(chǔ)的。（    ）說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

　　A、收益原理

　　C、未來原理

　　B、預(yù)期原理

　　D、替代原理

　　20.  某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有土地上開發(fā)建造的，當(dāng)時獲得的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在已使用了5年，預(yù)計利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為6%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（  B ）。

　　A、150.56萬元

　　C、157.61萬元

　　B、154.56萬元

　　D、152.69萬元

　　21.  某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2，資本化率為6%.現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為6000元/m2.據(jù)此預(yù)計新火車站建成后投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達到6000元/m2.則獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為（  C  ）。

　　A、5250元/m2

　　C、5536元/m2

　　B、5655元/m2

　　D、5456元/m2

　　22.  比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（A    ）。

　　A、類似房地產(chǎn)的交易

　　C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易

　　B、相同房地產(chǎn)的交易

　　D、房地產(chǎn)的市場交易

　　23.  如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用（  C  ）的市場匯價進行換算。

　　A、估價作業(yè)日期

　　C、估價時點

　　B、成交日期

　　D、交易日期修正后

　　24.  價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（ B  ）。

　　A、固定價格指數(shù)

　　C、長期價格指數(shù)

　　B、定基價格指數(shù)

　　D、環(huán)比價格指數(shù)

　　25.  房地產(chǎn)價格通常有上下波動。但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的（ C  ）。

　　A、變動規(guī)律和發(fā)展趨勢

　　B、變動規(guī)律和長期趨勢

　　C、發(fā)展規(guī)律和變動趨勢

　　D、發(fā)展規(guī)律和長期趨勢

　　26.  越接近（   C ）的發(fā)展速度對估價更為重要

　　A、客觀情況

　　C、估價時點

　　B、市場供求

　　D、現(xiàn)在

　　27.  針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，分為（   C   ）。

　　A、客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)與公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　B、客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)與非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　C、公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)與非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　D、客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)與主觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)

　　28.  街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價格通常是采用（ B  ）

　　A、正旁兩街分別輕重估價法

　　C、比較法

　　B、重疊價值估價法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　29.  下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的（  C   ）。

　　A、出租型房地產(chǎn)

　　C、旅館型房地產(chǎn)

　　B、自用型房地產(chǎn)

　　D、營業(yè)型房地產(chǎn)

　　30.  某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費用年增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的資本化率為7%.該宗房地產(chǎn)的收益價格為（ A  ）。

　　A、650萬元

　　C、585萬元

　　B、687萬元

　　D、630萬元

　　31.  某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（ D  ）。

　　A、6.6%

　　C、6.2%

　　B、5.8%

　　D、6.4%

　　32.  路線價法實質(zhì)上是一種（C   ）

　　A、長期趨勢法

　　C、比較法

　　B、成本法

　　D、收益法

　　33.  土地具有（  B   ），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。

　　A、不可損耗性

　　C、保值增值性

　　B、不可毀滅性

　　D、壽命長久性

　　34.  路線價法特別適用于對（  C  ）進行估價

　　A、單宗土地

　　C、大量土地

　　B、待開發(fā)土地

　　D、少量土地

　　35.  由于土地具有（  A  ），所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。

　　A、獨一無二性

　　C、價值高大性

　　B、不可移動性

　　D、數(shù)量有限性

　　二、多項選擇（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1.運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了對假設(shè)開發(fā)法本身的運用技巧掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，如：（    ）。

　　A、要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策

　　B、要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　C、要有一套完整的開發(fā)計劃和管理制度

　　D、要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單

　　E、要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給出讓計劃

　　2.選擇最佳的開發(fā)利用方式包括（    ）等的確定。

　　A、結(jié)構(gòu)

　　C、用途

　　E、檔次

　　B、構(gòu)造

　　D、規(guī)模

　　3.歸納起來，古今中外主要有下列幾種物品分配方式（     ）。

　　A、武力、計劃

　　C、抽簽、排隊

　　E、禮讓、價格

　　B、偷竊、掠奪

　　D、分配、補償

　　4.明確估價基本事項主要包括（   ）。

　　A、明確估價目的

　　C、明確估價時點

　　E、明確估價費用

　　B、明確估價對象

　　D、明確估價內(nèi)容

　　5.價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件：（    ）。

　　A、生產(chǎn)成本高于市場平均成本

　　B、生產(chǎn)成本低于市場平均成本

　　C、自由競爭

　　D、該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

　　E、生產(chǎn)成本等于市場平均成本

　　6.政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)，包括（      ）。

　　A、政府指導(dǎo)價、政府定價

　　C、規(guī)定成本構(gòu)成或利潤

　　E、規(guī)定成本利潤率

　　B、市場調(diào)節(jié)價、宏觀調(diào)控價

　　D、最高限價、最低限價

　　7.確定重新構(gòu)建價格時，應(yīng)特別注意下列幾點（    ）。

　　A、重新構(gòu)建價格是估價時點時的價格

　　B、重新構(gòu)建價格是現(xiàn)在的價格

　　C、重新構(gòu)建價格是客觀的

　　D、重新構(gòu)建價格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和

　　E、建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊

　　8.在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案主要包括下列內(nèi)容（   ）。

　　A、擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

　　B、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

　　C、預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費

　　D、估價作業(yè)步驟和時間進度安排

　　E、完成估價任務(wù)的措施

　　9.對房地產(chǎn)估價總的要求是（     ），這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高原則。

　　A、合法

　　C、客觀

　　E、公平

　　B、獨立

　　D、公正

　　10.  要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上具備以下認(rèn)識（    ）。

　　A、各種影響房地產(chǎn)價格變動的因素，影響房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的

　　B、各種影響房地產(chǎn)價格的因素，影響房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的

　　C、各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的

　　D、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學(xué)模型來度量

　　E、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以進行定性分析

　　11.  有以下幾個經(jīng)濟學(xué)原理有助于把握最高最佳使用 （     ）。

　　A、適合原理

　　C、均衡原理

　　E、收益原理

　　B、替代原理

　　D、收益遞增遞減原理

　　12.  在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（    ）。

　　A、客觀收益

　　C、有形收益

　　E、潛在收益

　　B、實際收益

　　D、無形收益

　　13.  區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（    ）。

　　A、環(huán)境景觀

　　C、朝向樓層

　　E、平面布局

　　B、地形地勢

　　D、建筑規(guī)模

　　14.  建筑物外觀形象包括（    ）。

　　A、建筑式樣

　　C、結(jié)構(gòu)

　　E、色調(diào)

　　B、風(fēng)格

　　D、構(gòu)造

　　15.  標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求包括有（   ）。

　　A、一面臨街，土地形狀為矩形

　　B、臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度

　　C、土地面積中等

　　D、用途為所在區(qū)段具有代表性的用途

　　E、建筑容積率為所在區(qū)段具有代表性的建筑容積率

　　三、判斷（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1.由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。（    ）

　　2.房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，而不用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。（    ）

　　3.運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，如不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等。（    ）

　　4.房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其外在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。（    ）

　　5.如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實例，而只有土地與建筑物合成體的交易實例時，一般不能采用比較法估價。（    ）

　　6.交易日期修正的關(guān)鍵，是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲落變化情況。（    ）。

　　7.估價時點，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。（    ）

　　8.某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（    ）

　　9.房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素的影響。（   ）

　　10.  人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。（    ）

　　11.  “路線價”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價格，可視為比較法中的“可比實例”價格。（    ）

　　12.  如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。（    ）

　　13.  選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。（    ）

　　14.  從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算作利潤。（    ）

　　15.  從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路方向，地價受道路的影響而逐漸降低；由此遠離道路的方向，地價可視為基本不變。（    ）

　　四、計算題（共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。）

　　1.某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%.餐飲收益為客房收益的30%.客房運營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%.康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%.土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：

　　可比房地產(chǎn)價格（萬元）

　　凈收益（萬元/年）

　　A 25200 3000

　　B 29400 3500

　　C 23800 2800

　　D 16600 2000

　　試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。

　　2.某在建工程開工于2002年4月1日?？傆玫孛娣e5000m2，規(guī)劃總建筑面積40000 m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當(dāng)時取得土地的花費為樓面價1200元/ m2.該項目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費用（包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等）為建筑面積2800元/ m2.至2003年10月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/ m2，可出租面積為建筑面積的70%.正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%.當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的6%，試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2003年10月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少（資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%）。

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　1.A   2.C   3.C   4.C   5.B   6.D   7.D   8.C   9.B   10.D  11.B

　　12.B  13.B  14.A  15.C  16.C  17.B  18.C  19.B  20.B  21.C  22.A

　　23.C  24.B  25.A  26.C  27.C  28.A  29.C  30.A  31.D  32.C  33.B

　　34.C  35.A

　　二、多項選擇題

　　1.ABDE    2.CDE     3.ACE     4.ABC     5.CD      6.ACD     7.ACE

　　8.ABCD    9.BCD     10.ABCD   11.ACD    12.ACDE   13.AC     14.ABE

　　15.ABDE

　　三、判斷題

　　1.√  2.×  3.√  4.×  5.×  6.√  7. √ 8.×  9.√  10.√ 11.√

　　12.× 13.√ 14.√ 15.×

　　四、計算題

　　1.解：1、按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：

　　V=a/r

　　2、計算客房與餐飲年總收益：

　?。?）客房年總收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13萬元

　　（2）餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44萬元

　　3、計算客房與餐飲年總費用：

　　（1）客房年總費用=3148.13×35%=1101.85萬元

　?。?）餐飲年總費用=944.44×55%=519.44萬元

　　4、計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28萬元

　　5、由所給資料計算資本化率：

　　可比房地產(chǎn)的資本化率：A=3000/25200=11.9%

　　B=3500/29400=11.9%

　　C=2800/23800=11.76%

　　D=2000/16600=12.05%

　　以其平均數(shù)作為估價對象的資本化率：

　?。?1.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%

　　6、從公式求得該賓館價格為：

　　V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73萬元

　　2.解：

　　1、設(shè)該在建工程的正常購買總價為V.

　　2、續(xù)建后的總價值用下式計算

　　3、續(xù)建總費用=2800×40000×60%÷（1+10%）=6109.09萬元

　　4、銷售稅費總額=14396.65×6%=863.80萬元

　　5、購買該在建工程稅費總額= V×3%=0.03V

　　6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V

　　V=7207.53萬元

　　故：該在建工程總價為7207.53萬元

　　該在建工程單價為1801.88（元/平方米）

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