2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題（3）

　　21、甲寫字樓購買價(jià)格為300萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為60萬元，年還本付息額為20萬元；乙寫字樓購買價(jià)格為600萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬元，年還本付息額為40萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（ ?。?。
　　A．甲＞乙
　　B．甲＜乙
　　C．甲＝乙
　　D．無法判斷
　　答案：a

　　22、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（ ?。﹥?nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
　　A．開發(fā)期
　　B．靜態(tài)投資回收期
　　C．項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期
　　D．計(jì)算期
　　答案：d
　　解析：計(jì)算期是指項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期，“開發(fā)期”或“經(jīng)營(yíng)期”均不全面。而靜態(tài)投資回收期是當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。

　　23、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（ ?。?。
　　A．容積率
　　B．運(yùn)營(yíng)成本
　　C．利息備付率
　　D．成本利潤(rùn)率
　　答案：b

　　24、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收入、支出流之間的名種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是（ ?。?。
　　A．概率分析
　　B．蒙特卡洛法
　　C．解析法
　　D．杠桿分析
　　答案：c

　　25、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究，屬于（ ?。╇A段。
　　A．投資機(jī)會(huì)研究
　　B．初步可行性研究
　　C．詳細(xì)可行性研究
　　D．項(xiàng)目的評(píng)估和決策
　　答案：a

　　26、下列費(fèi)用中，不屬于管理費(fèi)用的是（ ?。?。
　　A．辦公費(fèi)
　　B．管理人員工資
　　C．審計(jì)費(fèi)
　　D．代理費(fèi)
　　答案：d
　　解析：代理費(fèi)屬于銷售費(fèi)用。

　　27、以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法是（ 　）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．工程量近似匡算法
　　D．概算指標(biāo)估算法
　　答案：a

　　28、下列費(fèi)用中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資估算范圍中的其他費(fèi)用的是（ ?。?。
　　A．審計(jì)費(fèi)
　　B．工程造價(jià)咨詢費(fèi)
　　C．臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)
　　D．工程監(jiān)理費(fèi)
　　答案：a

　　29、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ?。?。
　　A．土地購置貸款
　　B．建設(shè)貸款
　　C．土地開發(fā)貸款
　　D．房地產(chǎn)抵押貸款
　　答案：d

　　30、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中“期房按揭”面臨的風(fēng)險(xiǎn)屬于（ ?。╋L(fēng)險(xiǎn)。
　　A．市場(chǎng)
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作
　　答案：d

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