房地產(chǎn)估價師答疑精華——收益法和成本法

　　【提問】我用收益法算出來的結果是120664097元，用成本法算出來的結果是165976160，比用收益法算出來的還高，我覺得不對，請問正確答案是多少【回答】學員ericliujiang，您好！您的問題答復如下：

　　為了便于您的學習理解，建議您把您的計算過程發(fā)過來。

　　祝您學習愉快！

　　【追問】一、收益法：

　　第一年的收入：400*180*365*0.5－5000000＝18140000元第二年的收入：400*180*365*0.6-5000000*1.05＝21018000元第三年的收入：400*180*365*0.7-5250000*1.05＝23908500元第四年的收入：400*180*365*0.8-5512500*1.05＝26812125元

　　第一年的經(jīng)營費用：18140000*0.35＝6349000元第二年的經(jīng)營費用：（21018000-18140000）*0.25+6349000＝7068500元第三年的經(jīng)營費用：（23908500-21018000）*0.25+6349000＝7791125元第四年的經(jīng)營費用：（26812125-23908500）*0.25+6349000＝9236531.25第一年的凈收益：18140000-6349000＝11791000元第二年的凈收益：21018000-7068500＝13949500元第三年的凈收益：23908500-7791125＝16117375元第四年的凈收益：26812125-9236532.25＝17575593.75元運用公式算建成投入使用的價值：

　　11791000/1.1+13949500/1.1＾2+16117375＾3+17575593.75/1.1*（1-1/1.1＾33）/1.1＾3＝120664097二。成本法：

　　1.土地取得成本＝10000*2*1750+10000*2*1750*0.04＝36400000元2.建安費＝3000*10000*2＝60000000元3.專業(yè)費用＝600000元4.廣告費＝4000000元5.家具＝5000000元6.利息36400000*（1.08^2-1）+66000000*0.6*（1.08^1.5-1）+66000000*0.4*（1.08^0.5-1）+4000000*（1.08^0.25-1）＝12016160 7.利潤＝（36400000+60000000+600000+4000000）*0.4＝42560000最后算出可投入使用時的價值為：36400000+60000000+600000+4000000+5000000+12016160+42560000＝165976160

　　【回答】學員ericliujiang，您好！您的問題答復如下：

　　家具費用500萬元，因為家具屬于動產(chǎn)，可以獨立于房地產(chǎn)單獨存在發(fā)揮作用，所以在成本構成項目中，不包括家具在其中。這里有個命題者設置的陷阱。

　　祝您學習愉快！

　　【追問】成本法計算土地取得成本時應該用估價時點類似房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的情況來考慮。故樓面地價應用1750元/m2進行計算。

　　【回答】學員huxy0830，您好！您的問題答復如下：

　　本題老師的回答不準確，您的理解是正確的。

　　上面同學的解答不準確之處在于：

　　祝您學習愉快！

　　【追問】二、成本法：

　　1.土地取得成本＝10000*2*1750+10000*2*1750*0.04＝36400000元為什么要*2啊直接10000*1750 么？

　　【回答】學員ynwyl7709，您好！您的問題答復如下：

　　是容積率為2 1750是樓面地價，因此計算建筑面積時需要乘以2