09年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)（四十）

　　1．當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（）（2005年試題）

　　答案：√
　　解析：收益法求得的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，市場法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格，故當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場不景氣。

　　2．在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（）（2004年試題）

　　答案：×
　　解析：評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。

　　3．現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開市場價(jià)值。（）（2004年試題、2007年試題）

　　答案：×
　　解析：城市房屋拆遷雖然是強(qiáng)制性的，不符合公開市場價(jià)值形成的條件，但因?yàn)橐獙?duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)而不是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　4．就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（）（2004年試題）

　　答案：√
　　解析：人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡稱的價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值都是指交換價(jià)值。

　　5．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場價(jià)值因投資者的不同而不同。（）（2003年試題）

　　答案：×
　　解析：在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

　　6．某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時(shí)的總價(jià)30萬元為名義價(jià)格。（）（2002年試題）

　　答案：√

　　7．地價(jià)是地租的資本化。（）（2001年試題）

　　答案：√

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