2003年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）

　　1、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。

　　A、位置固定性 B、不一致性 C、適應(yīng)性 D、相互影響性

　　答案：D

　　解析：P8

　　2、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）。

　　A、下降 B、上升 C、不變 D、不能確定

　　答案：A

　　解析：P17

　　3、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。

　　A、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) B、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C、政策風(fēng)險(xiǎn) D、比較風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：D

　　解析：P19

　　4、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（ ）萬元。

　　A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6

　　答案：A

　　解析：100×5%×（1+7%+3%）

　　5、某家庭購(gòu)買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/ m2，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（ ）元。

　　A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45

　　答案：B

　　解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120

　　6、某家庭以30萬元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。

　　A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38

　　答案：B

　　解析：（5×6%÷12）÷][1-（1+6%÷12）-120

　　7、某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（ ）元。

　　A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65

　　答案：A

　　解析：P=][2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86

　　A=[156186.86×（6%÷12）]÷[1-（1+6%12）-60]

　　8、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（ ）。

　　A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00

　　答案：C

　　解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.85

　　30÷8.85=3.39

　　9、甲寫字樓購(gòu)買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購(gòu)買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（ ）。

　　A、甲＞乙 B、甲＜乙 C、甲＝乙 D、無法判斷

　　答案：A

　　解析：假設(shè)甲抵押貸款X，則乙=30÷15X=2X，甲現(xiàn)金回報(bào)率=（30-15）÷（100-X）=15÷（100-X），乙現(xiàn)金回報(bào)率=（50-30）÷（200-2X）=10÷（100-X），甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。

　　10、土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（ ）。

　　A、土地使用權(quán)出讓費(fèi) B、土地使用費(fèi) C、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) D、毛地價(jià)

　　答案：B

　　解析：

　　11、市場(chǎng)的客體通常是指（ ）。

　　A、買家 B、賣買 C、交易對(duì)象 D、交易價(jià)格

　　答案：C

　　解析：

　　12、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（ ）。

　　A、建筑師 B、結(jié)構(gòu)工程師 C、設(shè)備工程師 D、監(jiān)理工程師

　　答案：A

　　解析：P31

　　13、決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付價(jià)格水平的主要因素是（ ）。

　　A、滿足購(gòu)買者使用要求 B、購(gòu)買者支付能力

　　C、物業(yè)預(yù)期收益 D、物業(yè)用途

　　答案：C

　　解析：

　　14、按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的（ ）。

　　A、存量規(guī)模 B、租金水平 C、開發(fā)成本 D、資本化率

　　答案：B

　　解析：

　　15、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（ ）。

　　A、空置率＞合理空置率 B、空置率＜合理空置率

　　C、空置率=合理空置率 D、不能判斷

　　答案：A

　　解析：P44

　　16、對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（ ）階段。

　　A、投資機(jī)會(huì)研究 B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究 D、項(xiàng)目的評(píng)估和決策

　　答案：B

　　解析：P210

　　17、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是（ ）。

　　A、土地使用權(quán)出讓金 B、城市建設(shè)配套費(fèi)

　　C、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　答案：D

　　解析：P217

　　18、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（ ）。

　　A、單元估算法 B、單位指標(biāo)估算法

　　C、工程量近似匡算法 D、概算指標(biāo)估算法

　　答案：B

　　解析：P218

　　19、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（ ）。

　　A、審計(jì)費(fèi) B、利息 C、外匯匯兌凈損失 D、融資代理費(fèi)

　　答案：A

　　解析：P219

　　20、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（ ）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

　　A、計(jì)算期 B、動(dòng)態(tài)投資回收期 C、項(xiàng)目壽命期 D、開發(fā)期

　　答案：A

　　解析：P219

　　21、動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（ ）。

　　A、動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B、動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C、動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D、動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　答案：A

　　解析：P158、P160

　　22、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（ ）引起的。

　　A、貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同

　　B、預(yù)期售收入與自有資金收入占總收入比例不同

　　C、預(yù)售收入資金回籠較快

　　D、自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異

　　答案：A

　　解析：

　　23、項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。

　　A、獲利能力分析 B、盈虧平衡分析 C、市場(chǎng)狀況分析 D、定性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　答案：B

　　解析：

　　24、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。

　　A、保本點(diǎn)分析 B、敏感性分析 C、現(xiàn)金流量分析 D、統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析

　　答案：B

　　解析：

　　25、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（）。

　　A、概率分析 B、解析法 C、蒙特卡洛法 D、杠桿分析

　　答案：C

　　解析：P199

　　26、對(duì)開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（ ）。

　　A、固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款

　　B、固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整

　　C、固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款

　　D、成本加浮動(dòng)酬金合同

　　答案：A

　　解析：

　　27、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋?）。

　　A、合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

　　B、圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書

　　C、合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙

　　D、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書

　　答案：C

　　解析：

　　28、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。

　　A、開發(fā)商 B、設(shè)計(jì)單位 C、承包商 D、監(jiān)理單位

　　答案：A

　　解析：P78

　　29、2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為（ ）。

　　A、12% B、13.4% C、80% D、125%

　　答案：C

　　解析：（33.6－30）÷4.5

　　30、目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過（ ）年。

　　A、10 B、15 C、20 D、30

　　答案：D

　　解析：P237

　　31、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（ ）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。

　　A、50% B、60% C、80% D、90%

　　答案：B

　　解析：P257

　　32、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為（ ）。

　　A、成本加成定價(jià)法 B、目標(biāo)定價(jià)法 C、撇脂定價(jià)法 D、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　答案：B

　　解析：P86

　　33、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以采用的定價(jià)法是（ ）。

　　A、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B、挑戰(zhàn)定價(jià)法 C、隨行就市定價(jià)法 D、滲透定價(jià)法

　　答案：B

　　解析：P86

　　34、在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（ ）物業(yè)。

　　A、收益性 B、工業(yè)性 C、居住性 D、特殊性

　　答案：A

　　解析：P261

　　35、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。

　　A、物業(yè)的易接近性 B、物業(yè)的臨街狀況

　　C、物業(yè)的周圍環(huán)境 D、物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

　　答案：A

　　解析：P280

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分：錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。

　　A、房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

　　B、自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)

　　C、如果房地產(chǎn)維護(hù)善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

　　D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽合與使用性質(zhì)無關(guān)

　　E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

　　答案：ABC

　　解析：

　　2、物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（ ）。

　　A、重新裝修費(fèi)用

　　B、更新改造費(fèi)用

　　C、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用

　　D、空置損失費(fèi)用

　　E、為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失

　　答案：ABC

　　解析：

　　3、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（ ）。

　　A、經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入

　　B、利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額

　　C、稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

　　D、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金

　　E、銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

　　答案：ABC

　　解析：P132

　　4、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（ ）。

　　A、投資機(jī)會(huì)尋找

　　B、市場(chǎng)分析

　　C、投資機(jī)會(huì)篩選

　　D、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　E、規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　答案：BD

　　解析：P58

　　5、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。

　　A、土地管理部門 B、規(guī)劃管理部門

　　C、市場(chǎng)管理部門 D、設(shè)計(jì)管理部門 E、計(jì)劃管理部門

　　答案：AB

　　解析：

　　6、市場(chǎng)主體通常包括（ ）。

　　A、買家 B、賣家 C、交易對(duì)象 D、交易價(jià)格 E、交易行為

　　答案：AB

　　解析：

　　7、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的（ ）。

　　A、施工方案 B、工期 C、質(zhì)量目標(biāo) D、報(bào)價(jià) E、市場(chǎng)售價(jià)

　　答案：ABCD

　　解析：

　　8、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（ ）。

　　A、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 B、市場(chǎng)供給量

　　C、交通運(yùn)輸條件 D、水文地質(zhì) E、氣象

　　答案：ACDE

　　解析：P213

　　9、前期工程費(fèi)用主要包括（ ）。

　　A、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) B、規(guī)劃費(fèi)用 C、設(shè)計(jì)費(fèi)用

　　D、可行性研究費(fèi)用 E、“三通一平”費(fèi)用

　　答案：BCDE

　　解析：P217

　　10、投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。

　　A、以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)

　　B、以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)

　　C、以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)

　　D、雙方可以重新商議價(jià)格

　　E、該投標(biāo)報(bào)價(jià)無效

　　答案：AB

　　解析：

　　11、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（ ）原則。

　　A、流動(dòng)性 B、安全性 C、償還性 D、盈利性 E、地域性

　　答案：ABD

　　解析：

　　12、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（ ）工作。

　　A、客戶評(píng)價(jià) B、項(xiàng)目評(píng)估 C、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

　　D、貸款綜合評(píng)價(jià) E、環(huán)境評(píng)價(jià)

　　答案：ABCD

　　解析：P254

　　13、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（ ）。

　　A、量力而行法 B、銷售百分比法

　　C、目標(biāo)任務(wù)法 D、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法 E、協(xié)商談判法

　　答案：ABCD

　　解析：P88

　　14、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（ ）。

　　A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B、價(jià)值定價(jià)法

　　C、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 D、挑戰(zhàn)定價(jià)法 E、隨行就市定價(jià)法

　　答案：CDE

　　解析：P86

　　15、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。

　　A、潛在毛租金收入 B、空置損失 C、租金損失

　　D、其他收入 E、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　答案：ABCD

　　解析：P289

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示正錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。（ ）

　　答案：√

　　解析：P11

　　2、從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（ ）

　　答案：×

　　解析：P21

　　3、開發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā)成本之比（ ）。

　　答案：×

　　解析：P159

　　4、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。（ ）

　　答案：√

　　解析：沒有超過70年，可以。

　　5、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　6、人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無條件的，但一般是排他的。（ ）

　　答案：√

　　解析：

　　7、在四象限模型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第1象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　8、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　9、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ）

　　答案：√

　　解析：P195

　　10、在評(píng)標(biāo)期間，開發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　11、對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ）

　　答案：√

　　解析：P157

　　12、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（ ）

　　答案：√

　　解析：

　　13、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。（ ）

　　答案：×

　　解析：

　　14、過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（ ）

　　答案：√

　　解析：P262

　　15、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入（ ）。

　　答案：√

　　解析：P288

　　四、計(jì)算題

　　1、某投資者以1.8萬元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為60 m2的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25%.投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%.試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。

　　答案：購(gòu)買商鋪總投資：18000×60=1080000元 1分

　　購(gòu)買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：

　　108萬×30％=324000元 0.5分

　　購(gòu)買商鋪的貸款額（P）：

　　1080000×70％=756000元 0.5分

　　抵押貸款年還本付息額：

　　i=1.5%＋5.31%=6.81%，n=10年 1分

　　A=P×i（1+i）n/〔（1+i）n－1〕 1分

　　=756000×6.81％×（1+6.81％）10/〔（1+6.81%）10－1〕 1分

　　=106693.99元 0.5分

　　凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）：

　　（凈經(jīng)營(yíng)收入－年還本付息額）/首付款=12％ 0.5分

　　所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×12％＋年還本付息額

　　=324000×12％＋106693.99=145573.99元 0.5分

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入

　　=凈經(jīng)營(yíng)收入＋經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　=145573.99＋毛租金收入×25％

　　則：毛租金收入=145573.99/（1－25%）=194098.65元 0.5分

　　最低月租金單價(jià)：=毛租金收入/（可出租面積×12個(gè)月）

　　=194098.65/（60×12）=269.58元/㎡ 1分　　計(jì)8分

　　2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/ ㎡.2002年8月1日王某以1.1萬元/ ㎡的價(jià)格購(gòu)買了其中50 ㎡的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2015年7月31 日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/ ㎡，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率達(dá)到12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。

　　答案：現(xiàn)金流入現(xiàn)值：

　　租金收入現(xiàn)值：

　　A1÷（i－s）×〔1－（1+s）n〕/（1＋i）n 1分

　　=150×12×50÷（12%－2%）×〔1－（1+2%）10〕/（1＋12%）10 0.5分

　　=54.6765（萬元） 0.5分

　　轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：

　　x÷（1＋12％）10 0.5分

　　現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

　　1．定金： 5×（1＋12%）=5.6萬元 0.5分

　　2.追加首付款：11.5萬元 0.5分

　　3.貸款償還：

　?。?）總房?jī)r(jià)： 50×1.1=55萬元 0.5分

　?。?）貸款額（P）： 55－（5＋11.5）=38.5萬元 0.5分

　?。?）年還本付息額（A）：

　　A=P×i/〔1－（1+i）-n〕 0.5分

　　=38.5×6.5%/〔1－（1+6.5%）－10〕=5.3555萬元 0.5分

　　折現(xiàn)值：

　　P=A÷i×〔1－（1+i）-n〕 0.5分

　　=5.3555÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=30.2598 0.5分

　　4.出租成本：

　　A÷i×〔1－（1+i）-n〕

　　=3÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=16.9507萬元 1分

　　裝修費(fèi)用：

　　6×（1+12％）-10 =1.9318萬元 0.5分

　　轉(zhuǎn)售單價(jià)：

　　令凈現(xiàn)值為0，即，則有： 2分

　　54.6765＋x÷（1＋12％）10 －5.6－11.5－30.2598－16.9507－1.9318 = 0 1分

　　x =35.9216萬元 0.5分

　　轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9612÷50 = 0.7184萬元/平方米 0.5分 計(jì)12分

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