房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

　　一、單項選擇題（共35題，每題1分。）

　　1.下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是 （ ）
　　A．通貨膨脹風(fēng)險
　　B．周期風(fēng)險
　　C．比較風(fēng)險
　　D．變現(xiàn)風(fēng)險
　　答案：C．
　　解析：比較風(fēng)險為個別風(fēng)險

　　2.某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（ ）
　　A． 6% B．8.4% C．11% D．15%
　　答案：B．
　　解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

　　3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向（ ）貸款較經(jīng)濟(jì)。
　　A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較
　　答案：A．
　　解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775
　　乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.71
　　因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì)。

　　4.房地產(chǎn)的（ ）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。
　　A．不可移動性 B． 適應(yīng)性
　　C． 各異性 D．相互影響性
　　答案：A．
　　解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

　　5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（ ）
　　A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%
　　答案：D．
　　解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

　　6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（ ）
　　A．（P / A．，i，n） B．（A．/P，i，n） C．（A．/F，i，n） D．（F/A．，i，n）
　　答案：B．
　　解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。

　　7.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（ ）
　　A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值
　　C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值
　　D．采用名義利率還是實際利率
　　答案：C．
　　解析：單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

　　8.居民購買住宅的行為屬于（ ）
　　A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為
　　C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為
　　答案：D．
　　解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

　　9.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（ ）
　　A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%
　　答案：A．
　　解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

　　10. 下列各項費(fèi)用中，不屬于開發(fā)項目前期工程費(fèi)的是（ ）
　　A．三通一平費(fèi)用
　　B．工程造價咨詢費(fèi)
　　C．可行性研究費(fèi)用
　　D．水文地質(zhì)勘探費(fèi)
　　答案：B．
　　解析：工程造價咨詢費(fèi)屬于其它費(fèi)用。

　　11.工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（ ）階段。
　　A．投資機(jī)會研究
　　B．預(yù)可行性研究
　　C．初步可行性研究
　　D．詳細(xì)可行性研究
　　答案：A．
　　解析：投資機(jī)會研究主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

　　12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（ ）以下。
　　A．40% B．50% C．60% D．70%
　　答案：B．
　　解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

　　13.詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到（ ）
　　A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%
　　答案：B．
　　解析：詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±10 %.

　　14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于（?。┑淖饨稹?BR>　?。粒?0個月 Ｂ．100個月
　　C．10個月 D．10年
　　答案：B．
　　解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

　　15.按（ ）細(xì)分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場
　　A．交易形式 B．用途
　　C．目標(biāo)市場 D．存量增量
　　答案：D．
　　解析：按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

　　16.邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（ ）。
　　A．3個以上 B．5-10個之間
　　C．5個以上 D．3-10個之間
　　答案：D．
　　解析：按照規(guī)定，邀請招標(biāo)一般有3-10個之間。

　　17.（ ）是收集一手資料時最普遍采用的手段。
　　A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談
　　答案：B．
　　解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

　　18.名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（ ）
　　A．當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率
　　B．當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率
　　C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值
　　D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大
　　答案：A．
　　解析：當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率

　　19.流動比率，下列說法不正確的是（ ）
　　A．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100％
　　B．又稱之為“銀行家比率”
　　C．又稱之為“二對一比率”。
　　D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上
　　答案：D．
　　解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。

　　20.房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（ ）乘以100%
　　A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本
　　B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
　　C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值
　　D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
　　答案： A．

　　解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

　　21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（ ）萬元。
　　A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0
　　答案：B．
　　解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

　　22.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（ ）所經(jīng)過的過程。
　　A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工
　　C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢
　　答案：C．
　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經(jīng)過的過程。

　　23.物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行（ ）。
　　A．項目融資 B．工程招標(biāo)
　　C．市場定位 D．物業(yè)管理
　　答案：C．
　　解析：物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場定位。

　　24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是（ ）
　　A．還本付息比率 B．抵押收益率
　　C．投資回報率 D．項目收益率
　　答案：C．
　　解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

　　25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（ ）作為計息周期的。
　　A．年 B．半年 C．季度 D．月
　　答案：C．
　　解析：常識。

　　26.對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（ ）。
　　A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨(dú)特性
　　答案：A．
　　解析：對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

　　27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（ ）為中心。
　　A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當(dāng)前的租戶和新租戶
　　C．物業(yè)的安全 D．實現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)
　　答案：B．
　　解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

　　28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（ ）年
　　A．1 B．2 C．3 D．5
　　答案：B．
　　解析：對以抵押方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

　　29.可行性研究報告中，一般不包括（ ）
　　A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計方案 D．附表
　　答案：C．
　　解析：初步設(shè)計在可行性研究階段后。

　　30.某項目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（　?。?BR>　　A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件
　　答案：B．
　　解析：見教材187頁。

　　31.對于一般房地產(chǎn)投資項目來說，償債備付率應(yīng)該大于（ ）
　　A．1 B．1.2 C．1.5 D．2
　　答案：B．
　　解析：當(dāng)小于1.2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。

　　32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（ ）性。
　　A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性
　　答案：D．
　　解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。

　　33.增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（　?。╇A段。
　　A．第一　　B．第二　　　C．第三　　　　D．第四
　　答案：Ｂ
　　解析：增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

　　34.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（　　）
　　A．認(rèn)知價值定價法　　　　　B．領(lǐng)導(dǎo)定價法
　　C．目標(biāo)定價法　　　　　　　D．成本加成定價法
　　答案：Ｃ
　　解析：目標(biāo)定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

　　35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（ ）
　　A．市場容量調(diào)查 B．消費(fèi)行為調(diào)查
　　C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查
　　答案：D．
　　解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1.工程項目管理的基本職能是計劃、（ ）
　　A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋
　　答案：A．C．D．

　　2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括
　　Ａ土地供應(yīng)計劃 Ｂ地價的杠桿作用
　?。谜\信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價
　　答案：A．B．D．
　　解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

　　3.經(jīng)營收入包括（ ）
　　A．銷售收入 B．出租收入
　　C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤
　　答案：A．B．C．
　　解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有（ ）
　　A．土地費(fèi)用 B．建安工程費(fèi)用 C．運(yùn)營費(fèi)用
　　D．空置率 E．容積率
　　答案：A．B．D．
　　解析：C．E 主要為置業(yè)投資項目的不確定因素。

　　5.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即（ ）
　　A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值
　　C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

　　答案：A．B．C．

　　解析：三項預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

　　6.財務(wù)評價中損益表用以計算（ ）等評價指標(biāo)。
　　A．成本利潤率 B．投資利潤率
　　C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負(fù)債率
　　答案：B．C．D．
　　解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

　　7.個人住房抵押貸款包括 （ ）
　　A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款
　　C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

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