成本法中土地成本的求取

　　【提問】老師你好，請問用成本法計算房地產(chǎn)價格時，先計算土地的價格然后在計算建筑物的重新構(gòu)建價格然后減去折舊，計算土地價格時怎么教材中有的時候是計算土地取得成本有的時候是計算土地重新構(gòu)建價格，為什么？平時估價時其中土地的價值是包括管理費、銷售費用、利息、利潤等的嗎？包括的是什么價格不包括的是什么價格？有點亂了

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　成本法測算房地產(chǎn)價值分為兩種方法：

　　1、土地使用權(quán)價值跟建筑物價值分開來計算，那么土地使用權(quán)價值就是土地的重新構(gòu)建價格，建筑物價格按建筑物的重置成本計算，計算建筑物的重置成本中，管理費用、銷售費用、利息、利潤的計算基數(shù)都不包含土地費用。

　　然后房地產(chǎn)價值＝土地使用權(quán)價值+建筑物價值。

　　2、房地產(chǎn)合在一塊計算，也就是按理論教材的方法計算，房地產(chǎn)價值＝土地取得成本+開發(fā)費用+……，此時計算管理費用、銷售費用、利潤、利息的計算基數(shù)都包含土地取得費在內(nèi)的。

　　【追問】那這兩種方法有什么區(qū)別嗎那什么時候用哪種方法呢老師謝謝

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　沒有區(qū)別，具體要看估價師的習(xí)慣，以及估價師能夠得到的資料。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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