考典習(xí)題-基本制度1

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

　　1.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。

　　A.土地總量有限 B.規(guī)劃限制

　　C.房地產(chǎn)不可移動(dòng) D.價(jià)值量大

　　2.某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為10m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2.該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ）。

　　A.1667 元／m2

　　B.1765元／m2

　　C.1875元／m2

　　D.2000元／m2

　　3.某宗土地面積 2000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ）。

　　A.建筑物地面一層建筑面積為800 m2，總建筑面積為5000 m2

　　B.建筑物地面一層建筑面積為1400 m2，總建筑面積為6000 m2

　　C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5500 m2

　　D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，急建筑面積為2500 m2

　　4.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。

　　A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

　　B.土地的形狀

　　C.組合完成的功能

　　D.立體空間

　　5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。

　　A.宅基地所有權(quán)

　　B.空間利用權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.建筑物相鄰關(guān)系

　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元／m2.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元／m2.理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）。

　　A.78萬(wàn)元 B.882萬(wàn)元

　　C.1210萬(wàn)元 D.1272萬(wàn)元

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元／m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／m2.若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元／m2 計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（ ）。

　　A.4400元／m2 B.4409元／m2

　　C.4445元／m2 D.4455元／m2

　　8.一套建筑囤積為100 m2，單價(jià)為2000元／m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（ ）。

　　A.實(shí)際單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元

　　B.名義單價(jià)為1950元／m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元

　　C.實(shí)際單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元

　　D.名義單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10％時(shí)，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（ ）。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　10現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（ ）。

　　A.存量十新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

　　B.存量十新開發(fā)量十 該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量十拆毀量

　　C.存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量

　　D.存量十新增竣工量一拆毀量

　　11.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換己所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房進(jìn)行估價(jià)，則（ ）。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

　　12.某建筑物的建筑面積為2000 m2，占地面積為3000 m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元／m2，建筑物重置價(jià)格為900元／m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元／m2.則該建筑物的成新率為（ ）。

　　A. 44％ B. 50％

　　C .67％ D. 94％

　　13.按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2％；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5％。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。

　　A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7％

　　B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7％

　　C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

　　D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

　　14.現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元／m2，成交日期為 2004年 1月末，該類房地產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月價(jià)格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元／m2.該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）。

　　A.2648元／m2 B.2688元／m2

　　C.2708元／m2 D.2734元／m2

　　15.為評(píng)估某住宅2004年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元／m2，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2％，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為l.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1％，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（ ）。

　　A.3790元／m2 B.4238元／m2

　　C.4658元／m2 D.4663元／m2

　　16.某家房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該家房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（ ）。

　　A.2427元／m2 B.2500元／m2

　　C.2575元／m2 D.2632元／m2

　　17.在某幢建筑面積3000 m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)資，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤(rùn)率執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（ ）。

　　A.1067元／m2 B. 1070元／m2

　　C.1087元／m2 D. 1141元／m2

　　18.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（ ）。

　　A. 80％ B. 82％

　　C. 83％ D. 92％

　　19.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。

　　A.35年 B.45年

　　C.48年 D.50年

　　20.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（ ）。

　　A.10.0％ B.11.l％

　　C.11.9％ D.12.5％

　　21.某建筑物的建筑面積為200 m2 ，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年。重置價(jià)格為 800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）。

　　A. 10.2萬(wàn)元 B. 11.0萬(wàn)元

　　C. 11.3萬(wàn)元 D. 11.5萬(wàn)元

　　22.某商鋪的收益年限為 30年，年有效毛收入為 6000元／m2.假設(shè)凈收益率為 75％。

　　報(bào)酬率為10％，則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）。

　　A.14 140元／m2 B.42 421元／m2

　　C.56 561元／m2 D. 60 000元／m2

　　23.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元／m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7％?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（ ）。

　　A.3275元／m2 B.3287元／m2

　　C.3402元／m2 D.4375元／m2

　　24.某出租的房地產(chǎn)的年租金收人為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn) 值為（ ）。

　　A.43萬(wàn)元

　　B.112.5萬(wàn)元

　　C.123.3萬(wàn)元

　　D.150萬(wàn)元

　　25.用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V＝（ ）。

　　A. 0 B. Xn

　　C. aXn D ∞

　　26.資本化率是（ ）的倒數(shù)。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.潛在毛租金乘數(shù)

　　C.有效毛收入乘數(shù)

　　D.凈收益乘數(shù)

　　27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收人為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）。

　　A.368萬(wàn)元 B.552萬(wàn)元

　　C.561萬(wàn)元 D.920萬(wàn)元

　　28.某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000 m2，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建MS在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完M程度是（ ）。

　　A.30％ B.45％

　　C.65％ D.75％

　　29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／m2、712元／m2，744元／m2、781元／m2，和815元／m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（ ）。

　　A.849元／m2 B.865元／m2

　　C.882元／m2 D.915元／m2

　　30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ）。

　　A.最低價(jià)格 B.平均價(jià)格

　　C.出讓地價(jià) D.標(biāo)定地價(jià)

　　31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)X（ ）X臨街寬度。

　　A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率　B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

　　C.平均深度價(jià)格修正率　D.混合深度價(jià)格修正率

　　32.某臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（ ）。

　　A.53.34萬(wàn)元 B.85.34萬(wàn)元

　　C.106.68萬(wàn)元 D.213.36萬(wàn)元

　　33.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為 90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200 m2從按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（ ）。

　　A.1％ B.l.5％

　　C.2％ D.2.5％

　　34.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（ ）。

　　A.撰寫估價(jià)報(bào)告 B.審核估價(jià)報(bào)告

　　C.出具估價(jià)報(bào)告 D.估價(jià)資料歸檔

　　35.下列表述中不正確的是（ ）。

　　A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果

　　B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果

　　C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果

　　D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

　　1.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。

　　A.按份共有所有權(quán) B.專有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán) D.共同部分持份權(quán)

　　E.長(zhǎng)期使用租賃權(quán)

　　2.有一開發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是（ ）。

　　A.交換價(jià)值 B.公開市場(chǎng)價(jià)值

　　C.投資價(jià)值 D.理論價(jià)格

　　E.標(biāo)定地價(jià)

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