2005房地產(chǎn)估價理論與方法練習(xí)題

　　單項選擇題

　　1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%.對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（?。┰?m2.
　　A、3214　B、3347　C、3367　D、3458
　　答案：B
　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2.

　　2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（?。?。
　　A、該建筑物的價值低于拆遷費用　　B、該估價結(jié)果肯定有誤
　　C、甲土地的價值高于乙土地的價值　D、不可能出現(xiàn)這種情況
　　答案：A
　　解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數(shù)，從而會降低該土地的價值。

　　3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（　）元/m2.
　　A、100　B、300　C、600　D、900
　　答案：D
　　解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。

　　4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ā。┠?。
　　A、35　B、45　C、48　D、50
　　答案：A
　　解析：經(jīng)濟壽命應(yīng)從大樓建成后開始計算，由于大樓的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個經(jīng)濟壽命35年。

　　5、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為（?。┤f元。
　　A、109B、117C、124D、130
　　答案：B
　　解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。

　　6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（?。?。
　　A、物質(zhì)折舊　B、功能折舊　C、經(jīng)濟折舊　D、會計折舊
　　答案：C
　　解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟折舊。

　　7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應(yīng)補地價（單價）為（　）元/m2.
　　A、552　B、3519　C、4293　D、4845
　　答案：C
　　解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2
　　應(yīng)補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2.

　　8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為（?。?。
　　A、800萬元　B、1000萬元　C、1800萬元　D、800-1000萬元
　　答案：D
　　解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定。

　　9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。
　　A、0.060　B、0.940　C、1.060　D、1.064
　　答案：D
　　解析：交易情況修正系數(shù)=100/（100-6%）=1.064.

　　10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（?。┤f元。
　　A、180.0　B、300.0　C、309.0　D、313.2
　　答案：C
　　解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）

　　11、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2.
　　A、2290.91　B、2326.41　C、2344.16　D、2308.66
　　答案：B
　　解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。
　　A、售價　B、租金　C、潛在毛收入　D、凈收益
　　答案：A

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