2015房估理論與方法要點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

　　應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測(cè)其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測(cè)出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性（包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果變化，類似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析）。

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

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