2015年房地產(chǎn)估價(jià)師：時(shí)間序列分析法

　　時(shí)間序列分析法：

　　含義：利用過(guò)去的數(shù)據(jù)或資料來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的狀態(tài)，即根據(jù)過(guò)去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的值，過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數(shù)。

　　1.簡(jiǎn)單平均法（算術(shù)平均法）：即把資料中各期實(shí)際銷售量的平均值作為下一期銷售量的預(yù)測(cè)值。簡(jiǎn)單平均法在時(shí)間序列比較平穩(wěn)，但它既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)，一般在要求不太高的情況下適用。

　　2.移動(dòng)平均法：指引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢(shì)和接近實(shí)際。移動(dòng)平均法是分段平均，即按各期銷售量的時(shí)間順序點(diǎn)推移，然后根據(jù)最后的移動(dòng)平均值來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)某一期的銷售量。利用這種方法可以看出數(shù)據(jù)變化的發(fā)展過(guò)程和演變趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)是取各段內(nèi)各點(diǎn)求平均值，且令其權(quán)數(shù)相等，而將以前的權(quán)數(shù)視為零。

　　3.加權(quán)移動(dòng)平均法：是在計(jì)算平均數(shù)時(shí)，再考慮每期資料的重要性。把每期資料的重要性用一個(gè)權(quán)數(shù)來(lái)代表，然后求出每期資料與對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)乘積之和。權(quán)數(shù)的選擇可按需要加以判斷，越近期的資料權(quán)數(shù)越大。加權(quán)移動(dòng)平均法就是把加權(quán)平均法與移動(dòng)平均法結(jié)合起來(lái)加以運(yùn)用，既考慮了變量的非線性趨勢(shì)，又保留了移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)的優(yōu)點(diǎn)，但是，如果所用各期的銷售量比較平均，則不采用加權(quán)平均法效果更好。

　　4.指數(shù)平滑法：是加權(quán)平均法的一種。不僅考慮了近期數(shù)據(jù)的重要性，同時(shí)大大減少了數(shù)據(jù)計(jì)算時(shí)的存儲(chǔ)量。其計(jì)算公式為： Qt = aSt-l+（1-a）Qt-1

　　式中 Qt—本期預(yù)測(cè)值；St-1—前期實(shí)際銷售量；Qt-1—前期預(yù)測(cè)值；a—平滑指數(shù)，0≤a≤1。

　　平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測(cè)中的作用高低，a愈小，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越低，預(yù)測(cè)值愈趨向平滑，反之則新數(shù)據(jù)所起的作用越大。

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