2015房估案例與分析考點(diǎn)：房地產(chǎn)課稅估價(jià)

房地產(chǎn)課稅估價(jià)的目的是為了保證國(guó)家稅收公平合理，為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。為了做好房地產(chǎn)課稅評(píng)估工作，作為房地產(chǎn)估價(jià)人員必須全面準(zhǔn)確了解現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種名稱、納稅人含義、課稅對(duì)象和征收范圍、課稅依據(jù)、稅率水平、減稅、免稅對(duì)象等。特別要求注意適用稅額和應(yīng)納稅額計(jì)算公式，應(yīng)扣除項(xiàng)目和其他有關(guān)規(guī)定。如違反以上規(guī)定進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)報(bào)告將不具備法律效力，其結(jié)論更不能作為課稅依據(jù)。因此，課稅估價(jià)的技術(shù)路線和方法必須嚴(yán)格按現(xiàn)有稅法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

我國(guó)在條件成熟時(shí)將開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注有關(guān)的最新法律法規(guī)。

一、房產(chǎn)稅估價(jià)房產(chǎn)稅可按房產(chǎn)余值或按房產(chǎn)租金收入計(jì)征。

對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。租金收人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

二、土地增值稅估價(jià)土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)，讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅估價(jià)主要是針對(duì)土地增值額。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定需要按照評(píng)估額計(jì)征土地增值稅的包括三種情況：“1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的”。而實(shí)際操作過(guò)程中，由于會(huì)計(jì)制度與評(píng)估制度存在諸多的差異，虛報(bào)、謊報(bào)收入和扣除項(xiàng)目金額的行為難以避免，在審計(jì)行為存在諸多弊端的情況下，通過(guò)公正、專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估來(lái)維護(hù)國(guó)家稅收無(wú)疑是最合理、最便捷的方式。

區(qū)分評(píng)估目的，明確評(píng)估內(nèi)容對(duì)土地增值稅進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分評(píng)估目的進(jìn)而明確評(píng)估內(nèi)容，具體如下：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的。

此類評(píng)估應(yīng)以確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格即市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為目的。對(duì)此目的的評(píng)估宜采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)或土地的市場(chǎng)價(jià)值，輔助采用收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，不宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估過(guò)程與其他類型評(píng)估項(xiàng)目基本一致。

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的此類評(píng)估應(yīng)區(qū)分納稅人是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對(duì)于此類項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》，依據(jù)評(píng)估目的的要求明確評(píng)估對(duì)象。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”兩項(xiàng)。而“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”等扣除項(xiàng)目由于稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，故可不在評(píng)估內(nèi)容之列。評(píng)估內(nèi)容應(yīng)在納稅申報(bào)表中明示，并填列以方便納稅使用。

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