2015房估案例與分析考點：工業(yè)房地產(chǎn)的估價

工業(yè)房地產(chǎn)的估價

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。

工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

（一）涉及的行業(yè)多

工業(yè)房地產(chǎn)估價涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)（通用）廠房，這類廠房多為一些輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)用房，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標(biāo)準(zhǔn)廠房可供出租。標(biāo)準(zhǔn)廠房一般有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高、樓面荷載等等，同類標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價相差不會太大。另一方面，工業(yè)廠房中的大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設(shè)計建造的不同規(guī)格的廠房，這類廠房的跨度、柱距、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的不同需要而定，還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護(hù)（外墻）。因此非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價相差較大。

因此對工業(yè)房地產(chǎn)估價時，應(yīng)詳細(xì)了解估價對象建造標(biāo)準(zhǔn)，以便準(zhǔn)確確定建筑工程造價。

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和建筑物（廠房）同時進(jìn)行的，例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設(shè)備的價值。

如果估價結(jié)果中既包含了廠房的價值，又包含了設(shè)備的價值，則應(yīng)在估價報告中予以說明。

（四）受腐蝕的可能性大

廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，腐蝕性強(qiáng)的廠房的自然壽命會受到影響，房屋使用年限會縮短。因此估價時要詳細(xì)了解估價對象是否會受到腐蝕性影響，根據(jù)影響程度大小確定房屋使用年限縮短程度。

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