2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義11

　　13. 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　13.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

　　13.2 住房問(wèn)題和住房保障

　　13.3 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　13.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　13.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　13.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈（八種原因）

　　壟斷

　　要求政府制度反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格

　　外部性

　　需要政府通過(guò)稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來(lái)提高市場(chǎng)效率

　　信息不對(duì)稱(chēng)

　　要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)的透明度

　　市場(chǎng)不完全

　　公共品

　　失業(yè)

　　通貨膨脹及失衡

　　再分配和優(yōu)效品

　　13.2 住房問(wèn)題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　三種住房保障模式

　　以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式

　　以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式

　　各國(guó)普遍采了的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式

　　13.3 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇

　　前兩者為擴(kuò)張過(guò)程，后兩者為收縮過(guò)程

　　波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策

　　波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退

　　13.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)

　　13.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　總量非均衡

　　表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱(chēng)短缺與過(guò)剩同時(shí)并存

　　結(jié)構(gòu)非均衡

　　不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡

　　14. 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　土地供應(yīng)政策（主要是土地供應(yīng)計(jì)劃）

　　金融政策

　　住房政策

　　城市規(guī)劃

　　地價(jià)政策

　　稅收政策

　　租金控制

　　【重點(diǎn)】我國(guó)的城市住房供給體系

　　對(duì)象 政府參與 流通規(guī)定

　　廉租房 面向最低收入家庭 供應(yīng)、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制 不能進(jìn)入市場(chǎng)流通

　　經(jīng)濟(jì)適用房 中低收入家庭 政府在土地供應(yīng)和稅收上給予優(yōu)惠，銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象受政府的指導(dǎo) 對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)流通有限制性規(guī)定

　　商品住房 高收入家庭 完全市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng) 自由流通

　　【重點(diǎn)】規(guī)劃

　　三類(lèi)規(guī)劃與計(jì)劃

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃

　　城市規(guī)劃

　　土地供應(yīng)計(jì)劃

　　規(guī)劃的五個(gè)層次

　　發(fā)展策略

　　次區(qū)域發(fā)展綱要

　　法定圖則

　　發(fā)展大綱圖

　　詳細(xì)藍(lán)圖

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