房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：向銀行辦理按揭貸款買房的辦理程序

　　【學(xué)員問題】向銀行辦理按揭貸款買房的辦理程序？

　　【解答】有些銀行在貸款合同中明確規(guī)定需要委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證，另外有些地方法規(guī)規(guī)定，房屋管理部門和土地管理部門不對(duì)購房者個(gè)人辦理業(yè)務(wù)，等很多情況下購房者只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然如果是一次性付款或貸款已經(jīng)還清，則購房者完全可以自行辦理。但是，辦理流程基本相同，具體如下：

　　一、確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行“初始登記”

　　開發(fā)商辦理“初始登記”是購房者辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常，主管部門辦理“初始登記”所需時(shí)間大約為20-60日不等，因此在收房人住后的兩三個(gè)月之后，購房者就可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。

　　注意事項(xiàng)：《購房合同》中應(yīng)對(duì)開發(fā)商辦理“初始登記”的時(shí)限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理“初始登記”的最后期限以及辦理完畢后的“及時(shí)通知義務(wù)”等，明確不及時(shí)辦理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

　　二、到管理部門領(lǐng)取《房屋（地）所有權(quán)登記申請(qǐng)表》

　　這個(gè)表填寫好之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的時(shí)候開發(fā)商手中會(huì)有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了，省去奔波之苦。

　　注意事項(xiàng)：可以事先向開發(fā)商詢問，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個(gè)部門辦理，然后直接向該部門查詢，以免跑冤枉路。如果要辦兩個(gè)證，有可能要跑兩個(gè)部門，領(lǐng)兩份不同的申請(qǐng)表。

　　三、拿測繪圖（表）

　　可能有三種情況，第一種是到開發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請(qǐng)并領(lǐng)取測繪圖；第二種是帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取就行，這一種比較簡便；第三種是向登記部門申請(qǐng)對(duì)房屋面積進(jìn)行測繪，這種情況己經(jīng)比較少見，現(xiàn)在登記部門往往是根據(jù)現(xiàn)有的測繪圖填寫房產(chǎn)證上的面積數(shù)據(jù)。

　　由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一。

　　四、填寫表格、蓋章、領(lǐng)取相關(guān)文件

　　填好表格后，找開發(fā)商簽字蓋章，并領(lǐng)取其他必要的申請(qǐng)文件。這些文件包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請(qǐng)表需要請(qǐng)開發(fā)商審核并蓋章。

　　五、繳納公共維修基金、契稅

　　繳納的方法，可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金。

　　注意事項(xiàng)：無論是小區(qū)辦收取還是由銀行代收，購房者都應(yīng)保留好繳納憑證，這兩筆款項(xiàng)的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會(huì)影響到后續(xù)獲得房產(chǎn)證。

　　六、提交申請(qǐng)材料

　　材料主要包括以下幾種：①蓋章的申請(qǐng)表；②房屋買賣合同；③簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測面積和房價(jià)結(jié)算的確認(rèn)書；④測繪圖、房屋登記表、分戶平面圖兩份；⑤專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)；⑥契稅完稅或減免稅憑證；⑦購房人身份證明（復(fù)印件核對(duì)原件）；⑧共有的提交共有協(xié)議；⑨銀行的提前還貸證明。

　　注意事項(xiàng)：不同地方的具體要求不同，請(qǐng)您一定要提前詢問清楚。一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書，并按照上面通知的時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證。

　　七、按照規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證，繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、工本費(fèi)等

　　注意事項(xiàng)：仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。

　　八、辦理抵押登記

　　有些貸款銀行允許自己辦理房產(chǎn)證并且不扣押房產(chǎn)證，只需辦理抵押登記即可，這種情況下，就要辦理這個(gè)手續(xù)。需要提交的文件通常包括：①房屋所有權(quán)證、共有的房屋還需提交共有權(quán)證、共有人同意抵押的書面意見；②國有土地使用證；③借款合同、抵押合同；④抵押人、抵押權(quán)人簽署的房屋出租情況說明；⑤抵押權(quán)人為金融機(jī)構(gòu)的，提交金融許可證、營業(yè)執(zhí)照。

　　注意事項(xiàng)：通常這個(gè)手續(xù)可以與領(lǐng)取房產(chǎn)證同時(shí)辦理，可以提前準(zhǔn)備好相關(guān)文件。不同地方的具體要求不同，建議一定要提前詢問清楚。

　　九、將房產(chǎn)證交給銀行扣押

　　如果《貸款合同》約定，需要將房產(chǎn)證交給貸款銀行扣押。按理講，辦了第八步就可以不用再把房產(chǎn)證交給銀行扣押了，但是有些銀行不放心，往往還要扣押《購房合同》正本，以求“三保險(xiǎn)”。

　　以上就是關(guān)于“向銀行辦理按揭貸款買房的辦理程序”“向銀行辦理按揭貸款買房的注意事項(xiàng)”相關(guān)問題的解答。不同開發(fā)商在購房合同中的規(guī)定會(huì)有所不同，不同銀行的規(guī)定也會(huì)有所不同，因此建議當(dāng)事人在向銀行辦理按揭貸款買房時(shí)，能夠向?qū)I(yè)的律師進(jìn)行求助，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行辦理或者全權(quán)委托律師進(jìn)行辦理，以取得事半功倍的效果。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。

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