房地產(chǎn)估價師答疑精華：開發(fā)投資杠桿率

　　【提問】開發(fā)投資杠桿率=投入的自有資金/房地產(chǎn)開發(fā)投資；還是開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/投入的自有資金；同理房價租金比公式；量價彈性公式；土地轉(zhuǎn)化率；開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)；都不確定誰是分母，誰是分子。謝謝

　　【回答】學(xué)員JANE001LIN，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期政府批準(zhǔn)（新建商品房）預(yù)售和銷售面積/當(dāng)期土地出讓面積規(guī)劃建筑面積

　　開發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本

　　量價彈性＝過去6個月房地產(chǎn)交易量變化率/過去6個月房地產(chǎn)價格變化率

　　開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)＝房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

　　房價租金比＝房價/租金

　　【追問】書中關(guān)于開發(fā)投資杠桿率的敘述對嗎？

　　【回答】學(xué)員yl_youzi，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的自有資金或權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率反映開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平，它的數(shù)值越高，說明開發(fā)商投入自有資金越少，利用杠桿資金越多，財務(wù)風(fēng)險也越大。

　　——這句話是對的

　　【追問】開發(fā)投資杠桿率=自有資金或權(quán)益資本/房地產(chǎn)開發(fā)投資還是開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本，到底什么是分子，什么是分母？還有土地轉(zhuǎn)化率中當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積到底什么是分子，什么是分母？

　　【回答】學(xué)員ymy2015ymy，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　按書上來，開發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的自有資金或權(quán)益資本的比率，算式如下：開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本。分子應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期政府批準(zhǔn)（新建商品房）預(yù)售和銷售面積/當(dāng)期土地出讓面積規(guī)劃建筑面積，當(dāng)期政府批準(zhǔn)（新建商品房）預(yù)售和銷售面積是分子。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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