2015年房地產估價師考試《案例分析》課程講義（11）

　　四、各估價方法應用時應收集的資料

　　1.各估價方法應用時應收集的基礎資料（不論何種估價方法都應收集的資料）

　　（1）估價委托的有關資料：①委托方情況（法人、住址、電話）；②估價目的（委托方提供）；③估價時點； ④項目有關文件；⑤委托方的其他要求。

　?。?）相關法律法規(guī)和政策：①委托估價是否符合相關法律法規(guī)和政策；②估價操作應遵循的相關法律法規(guī)和政策。

　?。?）估價時點房地產市場狀況的資料：①一般性的房地產市場狀況資料；②地區(qū)性的房地產市場狀況資料；③本類型房地產市場狀況資料。

　?。?）估價對象狀況的資料：估價對象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數、建筑高度、建筑裝修及設備狀況、建成年月、新舊程度、產權狀況、土地權利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產有否抵押、租約等他項權利，等等。

　　（5）估價對象區(qū)域條件資料：①交通；②環(huán)境；③繁華程度；④景觀；⑤公共配套；⑥危險因素；等等。

　　2.比較法應用時應收集的技術資料

　?。?）收集三宗以上的類似估價對象的近期交易實例，包括交易價格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實例房地產狀況等。

　?。?）收集交易實例的交易情況，如稅費負擔方式，有無隱瞞價、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。

　?。?）收集交易實例成交日期與估價對象估價時點的時差和價差。

　　（4）收集交易實例和估價對象的區(qū)位、權益和實物狀況。

　　3.成本法應用時應收集的技術資料

　?。?）收集類似房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；

　?。?）收集類似土地的市場價格或其基準地價及其相關修正系數；

　?。?）收集建筑物重置成本資料；

　?。?）收集估價對象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現場查勘和評定建筑物的新舊程度。

　　4.收益法應用時應收集的技術資料

　?。?）收集類似房地產正常經營的收入水平（租金標準、價格標準，出租率、上座率、滿客率），可出租面積、營業(yè)面積等資料；

　?。?）收集類似房地產正常經營的運營費用，或收集類似房地產正常經營的運營費用占潛在毛收入的比例，以便測算估價對象的客觀支出及年凈收益。

　?。?）收集類似房地產的租金與價格資料、或類似房地產正常經營的投資收益率資料、或類似房地產的無風險收益率和風險調整率，以便測算或選用估價對象房地產的資本化率。

　　（4）收集估價對象在未來年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計算公式計算估價對象的收益價格。

　　5.假設開發(fā)法應用時應收集的技術資料

　?。?）同類房地產市場狀況、未來趨勢；

　?。?）同類房地產市場售價；

　?。?）同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用；

　　（4）同類項目開發(fā)利潤或收益資料；

　?。?）折現率確定的有關資料。

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