09年房地產估價師輔導：物權法解釋（八十四）

　　物權法解釋：第八十四條[處理相鄰關系的原則]

　　第八十四條　不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

　　[解釋]本條是關于處理相鄰關系原則的規(guī)定。

　　本條首先要回答的是“不動產的相鄰權利人”的范圍。這里有以下幾個問題：

　　第一，相鄰的不動產不僅指土地，也包括附著于土地的建筑物。相鄰土地權利人之間的相鄰關系的內容是非常豐富的，例如通行、引水、排水，以及臨時占用鄰人土地修建建筑物等。但相鄰的建筑物權利人之間的相鄰關系也是同樣內容豐富的，無論是在農村還是在城市，建筑物之間的通風、采光等相鄰關系直接關系到人們的生活。特別是隨著城市化的進一步發(fā)展，建筑物區(qū)分所有人之間的相鄰關系迫切需要法律做出調整。

　　第二，不動產的相鄰關系一般指相互毗鄰的不動產權利人之間的關系，但也并不盡然。例如河流上游的權利人排水需要流經下游的土地，當事人之間盡管土地并不相互毗鄰，但行使權利是相互鄰接的。

　　第三，相鄰的不動產權利人，不僅包括不動產的所有人，而且包括不動產的用益物權人和占有人。

　　法律設立不動產相鄰關系的目的是盡可能確保相鄰的不動產權利人之間的和睦關系，解決相鄰的兩個或者多個不動產所有人或使用人因行使權利而發(fā)生的沖突，維護不動產相鄰各方利益的平衡。在現(xiàn)代社會，世界各國的立法取向更加注重不動產所有權的“社會性義務”，給不動產所有權提出了更多的限制性要求。人們逐漸認識到對不動產所有權的行使不能是絕對的，為避免所有權人絕對行使權利而妨礙社會的進步和公共利益的需要，有必要對所有權的行使，特別是不動產物權的行使加以必要的限制?；谙噜応P系的規(guī)定，如果我是一個不動產權利人，這種限制來自兩個方面：一是，我不能在我的一畝三分地內胡作非為，從而影響鄰人對其不動產的正常使用及安寧。很多國家、地區(qū)對此均有規(guī)定，例如，瑞士民法典第六百八十四條第一項規(guī)定：“任何人在行使其所有權時，特別是在其土地上經營工業(yè)時，對鄰人的所有權有不造成過度侵害的注意義務。”我國臺灣地區(qū)“民法”第七百七十四條規(guī)定：“土地所有人經營工業(yè)及行使其他權利，應注意防免鄰地之損害。”二是，我對我的一畝三分地行使所有權時，要為鄰人對其不動產的使用提供一定的便利，即容忍鄰人在合理范圍內使用自己的不動產。鄰人對我的一畝三分地的使用前提是：鄰人如果不使用我的土地，就不能對其土地進行正常的經營和管理。例如，鄰人的土地屬于“袋地”，非通行于我的土地就不能到達其地。此種情況下，按照相鄰關系的規(guī)定，我必須為鄰人通行于我的土地，或者從我的土地上引水、排水提供必要的便利。

　　我國早在1986年通過的民法通則就規(guī)定了處理不動產相鄰關系的原則。民法通則第八十三條規(guī)定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”雖然民法通則對相鄰關系的規(guī)定僅此一條，但卻揭示了相鄰關系的本質特征。首先，相鄰關系是法定的，一是體現(xiàn)在不動產權利人對相鄰不動產權利人的避免妨害之注意義務；二是體現(xiàn)在不動產權利人在非使用鄰地就不能對自己的不動產進行正常使用時，有權在對鄰地損害最小的范圍內使用鄰地，鄰地權利人不能阻攔。這就是“團結互助、公平合理”的原則要求。

　　處理相鄰關系的原則，不僅是人們在生產、生活中處理相鄰關系應遵從的原則，也是法官審理相鄰關系糾紛案件應遵從的原則。特別是在法律對相鄰關系的某些類型缺乏明確規(guī)定的情況下，需要法官以處理相鄰關系的一般原則評判是非。例如我國物權法對樹木根枝越界的相鄰關系問題沒有做出規(guī)定。在我國農村此類糾紛還是常見的。例如甲家樹木的枝蔓越界到乙家，乙家認為該越界枝蔓影響了其家采光，從而起訴到法院，要求甲家砍斷越界的枝蔓。法官在審理此案時，首先要看當地的習慣對此類糾紛如何處理。如果當地也沒有相應的習慣，法官要依我國法律規(guī)定的處理相鄰關系的一般原則審理此案。法官要查證越界枝蔓是否對乙家的生活造成了嚴重影響，也要查明砍斷越界枝蔓對甲家的生產會產生多少影響，因為該樹可能是經濟價值較高的果樹。如果法官認定越界枝蔓嚴重妨害了乙家的采光，同時砍斷越界枝蔓對甲家的生產損失不大，則判決甲家砍斷越界枝蔓；反之，如果法官認定越界枝蔓對乙家的生活影響不大，但砍斷越界枝蔓可能對甲家的生產造成較大損失，可以判決保留越界枝蔓，而由甲家給乙家一定補償?？傊袥Q要體現(xiàn)公平合理的原則，保持鄰里團結友愛的和睦關系。

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