2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（9）

　　二、各估價(jià)方法的適用對(duì)象和條件

　　1.比較法的適用對(duì)象與條件

　?。?）適用對(duì)象：具有交易性的房地產(chǎn)。即經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，就難以采用比較法估價(jià)。

　　（2）適用條件：同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。有健全的房地產(chǎn)市場，便于掌握充足的交易實(shí)例資料。一般來說，合適的交易實(shí)例要選取3個(gè)以上才能滿足要求。如果交易實(shí)例太少，可能引起較大偏差。另外，房地產(chǎn)交易資料也要完整、真實(shí)，這是提高估價(jià)精確度的基本保證。

　　2.成本法的適用對(duì)象與條件

　　（1）適用對(duì)象：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來解決，另外，成本法也適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，在無法運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）適用條件：運(yùn)用成本法時(shí)要求可正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀成本、利潤、稅金等。運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)要注意以下兩個(gè)方面的問題：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)該類房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；當(dāng)求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。在后面我們將會(huì)看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊，就是出于這方面的考慮。

　　運(yùn)用成本法測算重新購建價(jià)格和折舊也有相當(dāng)?shù)碾y度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不太適用于建筑物過于陳舊的房地產(chǎn)估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)。

　　3.收益法的適用對(duì)象與條件

　?。?）適用對(duì)象：收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（用于出租的）、寫字樓，旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費(fèi)用等，再利用收益法來估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　?。?）適用條件：收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。對(duì)未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)做出的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)師必須以廣泛、深入的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，依據(jù)科學(xué)的理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀而準(zhǔn)確地計(jì)算，以確保估價(jià)結(jié)果的客觀公正性。

　　4.假?zèng)]開發(fā)法的適用對(duì)象與條件

　?。?）適用對(duì)象：假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，例如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建）。

　?。?）適用條件：有規(guī)劃條件要求、最有效開發(fā)方式、可正確計(jì)算各種費(fèi)用。對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測：一是土地最佳開發(fā)利用方式的預(yù)測，即是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；二是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測，即是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　5.長期趨勢法的適用對(duì)象與條件

　?。?）適用對(duì)象：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過去長時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律做出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨勢法適用的對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）適用條件：擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)、可靠。擁有越長時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，做出的推測、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信，因?yàn)殚L期趨勢可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。

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