2015房估理論與方法要點：房地產(chǎn)的特性保值增值

　　一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過一段時間以后，其價值會完全喪失；電腦、手機(jī)之類的高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好的產(chǎn)品面世等，其價值會快速降低。但是，房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時間的推移而自然增加（即自然增值）。

　　引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等；②外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動房地產(chǎn)需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等；⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　房地產(chǎn)通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用l元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。

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