2015房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：狀況調(diào)整的方法

　　7．房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　7.1房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　7.2房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　7.3房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

　　7.4房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　7.1房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　可經(jīng)實例房地產(chǎn)狀況應是其成交價格所對對應或反映的房地產(chǎn)狀況

　　估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點時的狀況，但根據(jù)不同的的估價目的也有不同的情況

　　7.2房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（三內(nèi)容）

　　區(qū)位狀況調(diào)整

　　實物狀況調(diào)整

　　權益狀況調(diào)整

　　【2006年真題】

　　市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（ ?。?。

　　A．環(huán)境

　　B．地形地勢

　　C．外部配套設施

　　D．內(nèi)部基礎設施完備程度

　　E．裝飾裝修

　　【答案】BDE

　　AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整

　　7.3房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

　　總體的兩種思路

　　直接比較法－對估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較

　　間接比較法－設定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較

　　調(diào)整方向

　　如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，應對可比實例成交價格減價

　　如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，則對可比實例成交價格加價

　　具體思路

　　確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素

　　判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進行比較，找出差異程度

　　將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉換為價格差異程度

　　根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整

　　7.4房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　一般方法

　　7.4.1百分率法

　　7.4.2差額法

　　具體方法

　　7.4.3直接比較調(diào)整

　　7.4.4間接比較調(diào)整

　　7.4.1百分率法

　　可比實例在其房地狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定

　　假設可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分比率為±R%，則

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房是產(chǎn)狀況下的價格

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房是產(chǎn)狀況下的價格

　　7.4.2差額法

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　7.4.3直接比較調(diào)整

　　步驟

　　① 確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素

　?、?根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權重

　?、?以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（100），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價對象的評分大于100，不如估價對象的，評分低于100

　?、?將累計所得的分數(shù)轉化為調(diào)整價格的比率

　?、?利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整

　　公式

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　7.4.4間接比較調(diào)整

　　第一步，標準化修正

　　設定一個標準房地產(chǎn)狀況為100，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與標準房地產(chǎn)進行比較并評分，估價對象或可比實例好于標準房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低標

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的價格× ＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×

　　【2006年真題】

　　在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（ ?。?。

　　A．0.95

　　B．0.99

　　C．1.01

　　D．1.05

　　【答案】A

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