2015房估理論與方法要點(diǎn)：高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x

　　在現(xiàn)代城市中，由于土地越來(lái)越稀缺、地價(jià)越來(lái)越高，以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑越來(lái)越多。不僅辦公樓、商場(chǎng)，而且住宅、廠房等，都出現(xiàn)了多層或高層化。此外，人們的活動(dòng)還向地下發(fā)展，出現(xiàn)了地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、地下倉(cāng)庫(kù)等。在城市中心商業(yè)區(qū)，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途出現(xiàn)了立體化。典型的一幢大樓的立體用途是：地下一至二層為停車場(chǎng)、會(huì)所或設(shè)備用房，地面一至三層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫(xiě)字樓或公寓。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)交易活動(dòng)的多樣化和產(chǎn)權(quán)多元化，一幢建筑物只有一個(gè)所有者的格局被打破了，出現(xiàn)了一幢建筑物內(nèi)同時(shí)存在著多個(gè)所有者的情況，他們分別擁有該幢建筑物的某個(gè)部分，如甲擁有地下一層，乙擁有地面一層，丙擁有地上一層。特別是多層、高層寫(xiě)字樓或住宅，一個(gè)單位或一個(gè)家庭通常只擁有其中某層或某套，整幢寫(xiě)字樓或住宅被十幾個(gè)甚至幾十個(gè)單位或家庭“區(qū)分所有”。

　　但是，整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)該建筑物的某個(gè)部分被售出后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購(gòu)得該幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但各個(gè)所有者的土地份額分別為多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權(quán)利，而且要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。例如，在建筑物壽命結(jié)束時(shí)或者建筑物被火災(zāi)燒毀后，大家決定不再重建而是將該塊土地出售，但售出后的地價(jià)收益如何分配；相反，在建筑物使用過(guò)程中，政府要根據(jù)該塊土地的價(jià)值或等級(jí)、位置征收土地稅費(fèi)，該土地稅費(fèi)在建筑物各個(gè)所有者之間如何分?jǐn)?。要解決這些問(wèn)題，就需要解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯?wèn)題，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有的土地份額。知道了建筑物每個(gè)所有者占有的土地份額之后，無(wú)論是他們?cè)谕恋刂械臋?quán)利還是義務(wù)，就都可以通過(guò)其土地份額順利得到解決。

　　可見(jiàn)，通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額；②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e；③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。

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