不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。按照法律所規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對(duì)性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價(jià)方法，是保證估價(jià)結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法。因?yàn)槭袌?chǎng)法充分考慮了市場(chǎng)行情、市場(chǎng)承受力；而假設(shè)開(kāi)發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來(lái)可能帶來(lái)的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等評(píng)估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒(méi)有引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對(duì)此方式出讓土地使用權(quán)出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如其出讓金低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)，則應(yīng)依法調(diào)至國(guó)家規(guī)定最低價(jià)或適度高于最低。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)修正法也是對(duì)不同用途的土地價(jià)格的成本反映或成本的一定修正。

　?。ㄋ模┧鸭袌?chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　由于土地?cái)?shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點(diǎn)，也就是說(shuō)土地的可替代性較差。因此，在采用市場(chǎng)法進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估時(shí)，更要注意所選取的可比實(shí)例的用途和所處地段應(yīng)相同，即有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。否則，不能采取市場(chǎng)法評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

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