房地產估價師案例與分析考試資料：整層商業(yè)房地產估價

　　2．整層商業(yè)房地產估價

　　整層商業(yè)房地產評估，一般可采用市場法或收益法進行，但通常情況下整層出售或出租個案遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業(yè)房地產出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)房地產的價格往往成為估價的難點。

　　雖然整層商業(yè)房地產與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產均價間存在一定的比例關系，因此可通過細致的市場調查，確定這種數(shù)量關系，進而修正到整層商業(yè)房地產的價格。

　　例如，某估價機構接受委托評估××商業(yè)廣場九層的價格。經過市場分析決定采用市場法作為首選方法評估××商業(yè)廣場九層的價值。在選擇交易實例時，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產交易實例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產交易實例，因此選用中小面積商業(yè)房地產交易實例，并進行相應的市場調查了解該市類似估價對象整層商業(yè)用房交易價格與中小面積商業(yè)用房交易價格的關系，修正確定××商業(yè)廣場九層的價值。經過市場調查，該市與估價對象類似的整層商業(yè)用房交易的價格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價格平均低8%～15%，估價人員結合估價經驗，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價對象的價格。

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發(fā)布：2007-07-13 10:04 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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