2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)分析：明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估，價(jià)目的決定的。具體地說，實(shí)際估價(jià)中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的、在征求委托人同意后確定的。

　　明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)是明確需要評估的價(jià)值是在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)不明確，估價(jià)將難以進(jìn)行。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是不斷變化的，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間通常會有不同的價(jià)值。

　　大多數(shù)估價(jià)是評估現(xiàn)在的價(jià)值，但在某些情況下，需要評估過去或者未來某個(gè)日期的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在、過去還是未來，是由估價(jià)目的決定的。例如，房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)）；對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)有誤。因此，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。

　　另外，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)采用公歷表示，精確到日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估計(jì)作業(yè)日期或者估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對象期間的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不得早于估價(jià)委托書出具日期，不得晚于估價(jià)報(bào)告出具日期，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托書出具日期。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期。

　　（四）明確價(jià)值類型

　　價(jià)值類型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一樣，從本質(zhì)上講不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。

　　明確價(jià)值類型是明確所要評估的價(jià)值具體是哪種類型的價(jià)值。如果價(jià)值類型不明確，將難以進(jìn)行估價(jià)。因?yàn)橥蛔诜康禺a(chǎn)在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的不同類型的價(jià)值會有所不同，即使是運(yùn)用相同的估價(jià)方法，其中的參數(shù)、系數(shù)等的取值可能不同。

　　大多數(shù)估價(jià)是評估市場價(jià)值，但在某些情況下，需要評估的可能是投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值。這些價(jià)值的含義已在前面有關(guān)章節(jié)中作了介紹。

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