2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)：不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形

　　二、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形

　　在獲取估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)和估價師通過與估價需求者接觸，根據(jù)了解的估價業(yè)務(wù)情況，從是否有利害關(guān)系和利益沖突、是否超出了自己的業(yè)務(wù)范圍、是否有專業(yè)勝任能力等方面，衡量是否可以承接該項估價業(yè)務(wù)。

　　（一）有利害關(guān)系或利益沖突

　　估價機構(gòu)和估價師與估價需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系，會影響到獨立、客觀、公正地估價；即使可能會“秉公”估價，但估價結(jié)果也會招致懷疑，缺乏公信力。因此，在這種情況下，估價機構(gòu)不應(yīng)承接相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。例如，《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的估價人員與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。”《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第八條規(guī)定：“估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。”《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避”。

　?。ǘ┏隽俗约旱臉I(yè)務(wù)范圍

　　如果估價業(yè)務(wù)超越了本估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。例如，《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”

　?。ㄈ┳约旱膶I(yè)能力難以勝任

　　如果估價機構(gòu)或者估價師感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值的，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。例如，《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。”

　　在上述不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情況下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師可以向估價需求者介紹其他合適的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師承接該項估價業(yè)務(wù)；如果是估價機構(gòu)的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限的，必要時（例如一些新興或者綜合性的估價業(yè)務(wù)，在沒有其他合適的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師可推薦的情況），經(jīng)征求估價需求者的同意，可以承接或者與其他較合適的估價機構(gòu)聯(lián)合承接或者合作完成該項估價業(yè)務(wù)。對于估價所涉及的某些其他專業(yè)性問題，例如房屋中鑲嵌的古董、地上的特殊樹木、機器設(shè)備，可以聘請相應(yīng)的專家或者采取“分包”方式聘請相應(yīng)的研究機構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決，即可以借用相應(yīng)的專家意見。

　　估價機構(gòu)和估價師應(yīng)當(dāng)清楚估價業(yè)務(wù)風(fēng)險之所在。對于委托人或者有關(guān)單位和個人要求高估或低估的，要堅守住規(guī)范執(zhí)業(yè)的底線，予以解析；對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，則不應(yīng)承接該項估價業(yè)務(wù)。

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