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2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)分析：高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/h1>
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第六節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/strong>
一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x
在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺、地價(jià)越來越高，以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越多。不僅辦公樓、商店，而且住宅、廠房等，都出現(xiàn)了多層或高層化。此外，人們的活動(dòng)還向地下發(fā)展，出現(xiàn)了地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、地下倉(cāng)庫(kù)等。在城市中心商業(yè)區(qū)，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途出現(xiàn)了立體化。典型的一幢大廈的立體用途是：地下一至二層為停車場(chǎng)、會(huì)所或設(shè)備用房，地面一至三層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫字樓或公寓。
與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)交易活動(dòng)的日益發(fā)展和產(chǎn)權(quán)多元化，一幢建筑物只有一個(gè)所有者的格局被打破了，出現(xiàn)了同一幢建筑物內(nèi)同時(shí)存在著多個(gè)所有者的情況，他們分別擁有該幢建筑物的某一部分，例如，甲擁有地下一層，乙擁有地面一層，丙擁有地上一層。特別是多層、高層住宅或公寓，一戶居民通常只擁有其中的某一套，整幢住宅或公寓為十幾戶、幾十戶居民“區(qū)分所有”。
但是，整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)這幢建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)商售出其中的某一部分之后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購(gòu)得這幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但大家在其中的份額各是多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。
擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權(quán)利，而且要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。例如，在建筑物壽命結(jié)束時(shí)或者建筑物被火災(zāi)燒毀后，大家決定不再重建而是將該塊土地出售，但售出后的地價(jià)收益如何分配；相反，在建筑物使用過程中，政府要根據(jù)該塊土地的價(jià)值或等級(jí)、位置征收土地稅費(fèi)，該土地稅費(fèi)在建筑物各個(gè)所有者之間應(yīng)如何分?jǐn)?。要解決這些問題，就需要解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯栴}，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有的土地份額。知道了建筑物每個(gè)所有者占有的土地份額之后，無(wú)論是他們?cè)谕恋刂械臋?quán)利還是義務(wù)，就都可以通過其土地份額順利得到解決。
由上可見，通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額；②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e；③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額。
二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?/strong>
高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)偂凑辗康貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟确椒ā?/p>
?。ㄒ唬┌凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)?/strong>
按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒?，是根?jù)建筑物各部分的建筑物面積（如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積）占整個(gè)建筑物面積的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的建筑物面積除以建筑物總面積。
?。ǘ┌凑辗康貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/strong>
為了克服按照建筑面積分?jǐn)偝霈F(xiàn)的不同部分的價(jià)值不同，但卻分?jǐn)偭说攘康貎r(jià)的情況，可以根據(jù)各部分的房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?。這種分?jǐn)偡椒ň唧w地說，是根據(jù)建筑物各部分的房地價(jià)值占房地總價(jià)值的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的房地價(jià)值除以房地總價(jià)值。
?。ㄈ┌凑胀恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/strong>
按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ǎ?dāng)香港地區(qū)按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆龅嚼щy時(shí)也被提出來過，但它仍然存在上述的假設(shè)用途、面積、空間布局、裝飾裝修等相同，僅房地價(jià)值不同的各層所分?jǐn)偟慕ㄖ飪r(jià)值不相等這個(gè)理論缺陷，因此，需要進(jìn)一步尋找更為合理的分?jǐn)偡椒ā?/p>
更為合理的分?jǐn)偡椒ň褪歉鶕?jù)各部分的土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偂＿@種分?jǐn)偡椒ň唧w地說，是根據(jù)建筑物各部分的土地價(jià)值占土地總價(jià)值的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的土地價(jià)值除以土地總價(jià)值。
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但是，整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)這幢建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)商售出其中的某一部分之后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購(gòu)得這幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但大家在其中的份額各是多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。
擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權(quán)利，而且要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。例如，在建筑物壽命結(jié)束時(shí)或者建筑物被火災(zāi)燒毀后，大家決定不再重建而是將該塊土地出售，但售出后的地價(jià)收益如何分配；相反，在建筑物使用過程中，政府要根據(jù)該塊土地的價(jià)值或等級(jí)、位置征收土地稅費(fèi)，該土地稅費(fèi)在建筑物各個(gè)所有者之間應(yīng)如何分?jǐn)?。要解決這些問題，就需要解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯栴}，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有的土地份額。知道了建筑物每個(gè)所有者占有的土地份額之后，無(wú)論是他們?cè)谕恋刂械臋?quán)利還是義務(wù)，就都可以通過其土地份額順利得到解決。
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