2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：計(jì)息方式

　　對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，建設(shè)期又可分為前期和建造期。前期是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地之日起至動工開發(fā)（開工）之日止的時(shí)間。建造期是自動工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時(shí)間。另外需要指出的是，建設(shè)期一般能較準(zhǔn)確地估算。但在現(xiàn)實(shí)中由于某些特殊因素的影響，可能使建設(shè)期延長。例如，土地征收或房屋拆遷中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、建筑設(shè)備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇異常嚴(yán)寒酷暑等惡劣天氣，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使建設(shè)期延長。由于建設(shè)期延長，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類特殊的非正常因素在估算建設(shè)期時(shí)一般不考慮。

　　估算建設(shè)期可以采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正和調(diào)整來求取。

　　有了建設(shè)期之后，便可以估計(jì)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在該建設(shè)期間發(fā)生的時(shí)間及發(fā)生的金額。土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。此點(diǎn)還將在本章第四節(jié)“重新購建價(jià)格的求取”中說明。

　　某項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期是該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長度，例如24個(gè)月、8個(gè)季度、4個(gè)半年度、2年等。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外需要說明的是，有些費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。對發(fā)生的時(shí)間段的劃分一般與計(jì)息周期相同。

　　4．計(jì)息方式

　　計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種。

　　計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種。單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，而本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息期，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和，則有：

　　I＝P×i×n

　　F＝P（1＋i×n）

　　復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說的利滾利。

　　復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F＝P（1＋i）n

　　復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：

　　I＝p［（1＋i）n－1］

　　在本金相等、計(jì)息期相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)息期大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率i2為復(fù)利利率，并令n期末單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即：

　　P（1＋il×n）＝P（1＋i2）n

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