2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：寫字樓租金的確定

　　租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修）可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收。租戶的電費(fèi)，可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素。

　?。ㄒ唬┯?jì)算可出租或可使用面積

　　準(zhǔn)確地量測(cè)面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。

　　應(yīng)該注意的是，不同國(guó)家對(duì)上述各類面積的計(jì)算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的范圍上。例如，美國(guó)大廈業(yè)主及物業(yè)管理經(jīng)理協(xié)會(huì)（BOMA）的規(guī)定與我國(guó)的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風(fēng)豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計(jì)人可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，更不計(jì)入出租單元內(nèi)建筑面積。

　?。ǘ┗A(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。

　　在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金，則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。

　　（三）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　租戶選擇寫字樓時(shí)非常關(guān)心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境。

　　室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰來支付，經(jīng)常是租約談判過程中的焦點(diǎn)問題。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用，例如每15㎡安裝一個(gè)電話插孔的費(fèi)用、每30㎡安裝一個(gè)門的費(fèi)用等。也可能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內(nèi)建筑面積計(jì)算的資金，來補(bǔ)貼租戶初次裝修需支付的費(fèi)用。

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