2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)市場(chǎng)提取法

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　　市場(chǎng)提取法（market extraction method）是利用含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類(lèi)似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。所謂類(lèi)似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類(lèi)型（物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊）和折舊程度與估價(jià)對(duì)象中的建筑物的折舊類(lèi)型和折舊程度相同或者相當(dāng)。

　　市場(chǎng)提取法是基于先知道舊的房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式反求出建筑物折舊。因?yàn)檫m用于舊的房地的成本法公式為：

　　舊的房地價(jià)值＝土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

　　因此，如果知道了舊的房地價(jià)值、土地重新購(gòu)建價(jià)格、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，便可以求出建筑物折舊，即：

　　建筑物折舊＝土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-舊的房地價(jià)值＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-（舊的房地價(jià)值-土地重新購(gòu)建價(jià)格）＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值

　　市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下：

　?。?）從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上搜集大量的交易實(shí)例。

　?。?）從所搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。要求所選取的可比實(shí)例中的建筑物與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類(lèi)似折舊狀況。

　?。?）對(duì)每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（注意不對(duì)其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整），但不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。

　?。?）求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地重新購(gòu)建價(jià)格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新購(gòu)建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值。

　?。?）求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。

　?。?）將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。

　?。?）將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對(duì)象建筑物折舊，即：

　　建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×總折舊率

　　或者

　　建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×年平均折舊率×建筑物年齡

　　利用市場(chǎng)提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下：

　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/年平均折舊率

　　例如，如果通過(guò)市場(chǎng)提取法求出的估價(jià)對(duì)象建筑物的年平均折舊率為2%，則可以根據(jù)2%的倒數(shù)估計(jì)估價(jià)對(duì)象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。

　　此外，利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：

　　建筑物成新率＝1-總折舊率

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