2015房地產估價師《理論與方法》總結：剩余技術

　　二、剩余技術

　　剩余技術（residual technique）是當已知整體房地產的凈收益、其中某個構成部分的價值和各個構成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益，求出歸屬于另外構成部分的凈收益，再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率予以資本化，得出房地產中未知構成部分的，價值的方法。此外，把求出的未知構成部分的價值加上已知構成部分的價值，還可以得到整體房地產的價值。剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術。

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　　土地及其上的建筑物共同產生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得其中的建筑物價值時，則可以利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收、益，然后從土地及其上的建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術稱為土地剩余技術。

　　（二）建筑物剩余技術

　　土地及其上的建筑物共同產生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市場法）能求得其中的土地價值時，則可以利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地及其上的建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求得建筑物的價值。這種剩余技術稱為建筑物剩余技術。

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　　自有資金剩余技術是在已知房地產抵押貸款金額的情況下，求取自有資金權益價值的剩余技術。它是先根據從市場上得到的抵押貸款條件（包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等）計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到稅前現金流量，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權益價值。

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　　抵押貸款剩余技術是在已知自有資金數量的情況下，求取抵押貸款金額或價值的剩余技術。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數得到抵押貸款金額或價值。

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發(fā)布：2007-07-13 10:06 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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