2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：替代原則

　　第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。一般地說(shuō)，任何經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人、家庭、企業(yè)等）在市場(chǎng)上的行為，都是要以最小的代價(jià)（花費(fèi)或成本）取得最大的效益（效用或利潤(rùn)）。因此，任何精明、謹(jǐn)慎的買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，都會(huì)“貨比三家”，從中選擇效用最大而價(jià)格最低的。如果價(jià)格與效用相比，顯示價(jià)格過(guò)高或者效用過(guò)小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。換句話說(shuō)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則精明、謹(jǐn)慎的買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格最低的；或者反過(guò)來(lái)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的類(lèi)似商品同時(shí)存在時(shí)，則精明、謹(jǐn)慎的買(mǎi)者會(huì)選擇效用最大的。賣(mài)者為了使其產(chǎn)品能夠銷(xiāo)售出去，之間也會(huì)展開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的市場(chǎng)價(jià)格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)是接近的。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何精明、謹(jǐn)慎的買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何精明、謹(jǐn)慎的賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格，最終是在同一個(gè)市場(chǎng)上的類(lèi)似房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。

　　替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)：

　　（1）如果在估價(jià)對(duì)象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，房地產(chǎn)估價(jià)師難以找到各方面狀況均與估價(jià)對(duì)象相同的房地產(chǎn)，所以實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的類(lèi)似房地產(chǎn)作為參照物，然后根據(jù)它們與估價(jià)對(duì)象之間的差異對(duì)其價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　?。?）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一個(gè)時(shí)期，按照同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)有一個(gè)合理的“價(jià)差”，尤其是好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不能低于差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：?jiǎn)尉湍骋蛔诜康禺a(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來(lái)看似乎有道理或者難以看出其不合理之處，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或評(píng)估價(jià)值放到一起進(jìn)行比較時(shí)就顯得不合理，沒(méi)有合理的“價(jià)差”，甚至出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值“倒掛”的現(xiàn)象。

　　需要指出的是，替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的，不論采用何種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，最后都需要把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量，只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果沒(méi)有不合理地偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果才可以說(shuō)是客觀合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測(cè)算時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。例如，整個(gè)市場(chǎng)法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)的。成本法中客觀成本，收益法中客觀收益，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中要從開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值中減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，均是遵循替代原理來(lái)求取的。

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