[寧夏]《銀川市物業(yè)管理條例（修訂草案）》向社會征集意見

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擬規(guī)定停車位收益70%納入專項維修資金

去年7月1日開始，銀川市住房與城鄉(xiāng)建設局將物業(yè)管理部分職能下放至三區(qū)政府的相關職能部門。近日，銀川市供熱物業(yè)辦出臺的《銀川市物業(yè)管理條例（修訂草案）》已通過初審，進入向社會公示征集意見階段。

除了數(shù)量由六十六變?yōu)榘耸l，本次修訂草案將我市監(jiān)管主體由市物業(yè)辦修改為轄區(qū)物業(yè)主管部門負責，更明確了街道辦事處在物業(yè)管理活動當中的職責。

業(yè)主大會和業(yè)委會：具體操作有章可循

參照《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》，本次修改對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和履職等內容做了細化，就召開首次業(yè)主大會的程序、籌備組的人員組成、產(chǎn)生方式、履行職責、召開時間等做了詳細規(guī)定。

另一方面，針對現(xiàn)實中存在的業(yè)主委員會不能正常開展工作或者委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的情形，規(guī)定由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門指導社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費來源，新增加了一個規(guī)定：可從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，不足部分可以由全體業(yè)主分攤。

無物業(yè)老舊小區(qū)：成立物業(yè)管理臨時委員會

對于無物業(yè)的老舊小區(qū)，草案增加條例：不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、建設單位、社區(qū)服務機構、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理臨時委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，以解決無物業(yè)管理的問題。

物業(yè)費用不足：可配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房

按照自治區(qū)條例的規(guī)定在原第二十六條增加了前期物業(yè)合同的期限，一般不得超過兩年。

考慮到目前集中建設的保障房、安置區(qū)、改造的老舊小區(qū)存在物業(yè)費用不足的情形，增加內容：要求上述住宅小區(qū)還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。物業(yè)服務用房所有權屬于全體業(yè)主，不得買賣和抵押。

停車位分配：承租期限不得超兩年

針對停車位的問題，草案列出停車位的分配方式：擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當定期通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫，每次承租的期限最長不應超過兩年。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

物業(yè)公司：未盡防范義務要賠償

草案對物業(yè)企業(yè)的服務行為也進一步規(guī)范，增加了“物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生的水、電、氣、暖、有線電視等費用應當計入企業(yè)經(jīng)營成本，不得由業(yè)主分擔”的內容。

同時，增加“業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。物業(yè)服務企業(yè)未盡到合同約定的安全防范義務，應當對業(yè)主損失先行賠付。”

針對業(yè)主大會成立前后，物業(yè)企業(yè)的解聘、續(xù)聘、選聘以及新舊物業(yè)企業(yè)的交接等做了詳細的程序性規(guī)定。

停車位收益：70%納入專項維修資金

關于停車位收益，草案規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當將車位場地使用費所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金。其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。

保修金：建筑總造價的百分之二

新增內容規(guī)定：保修期內，建設單位應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例，向市物業(yè)主管部門繳納物業(yè)保修金，物業(yè)在保修期內發(fā)生質量問題建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以向市物業(yè)主管部門提出物業(yè)保修金使用申請，由其委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)組織維修，所需費用從物業(yè)保修金中墊支。

保修期屆滿后，保修金剩余部分退回給建設單位。