2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)：交易類型應(yīng)與估價目的吻合

　　2.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合

　　這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價，則應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價，則應(yīng)選取租賃實(shí)例為可比實(shí)例。在實(shí)際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。但當(dāng)選取國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。

　　3.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點(diǎn)

　　這里的所謂“接近”是相對而言的，如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整。有時即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。

　　4.可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格

　　這是要求可比實(shí)例的成交價格是正常市場價格，或者能夠修正為正常市場價格。

　?。ㄈ┻x取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題

　　選取可比實(shí)例時，估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解（進(jìn)行價值分配），提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價對象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場法的條件時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分即為土地價格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對該土地價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價對象土地的價值。例如，需要評估某宗居住用地的價值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價為100萬元，其中建筑物的價格為60萬元（用成本法求得），則土地的價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎(chǔ)，通過修正、調(diào)整等適當(dāng)處理，得出該宗居住用地的價值。

　　特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能“劣勝優(yōu)汰”，例如不能在區(qū)位上“舍近求遠(yuǎn)”，不能為了迎合委托人等的“高估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高的交易實(shí)例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏低的交易實(shí)例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不選取，而將那些明顯不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在現(xiàn)實(shí)估價中，甚至有虛構(gòu)可比實(shí)例的行為。這些都違背了估價師的職業(yè)道德，從而應(yīng)當(dāng)禁止。

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