2015房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)分析

　　（3）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。

　?。?）有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不相同的：有的因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。例如，增加或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量，放松或緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款，放寬或限制購(gòu)房對(duì)象，提高或降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響通常需要一個(gè)過(guò)程。

　?。?）各種影響因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成變的：隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較小影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^大影響的因素。

　?。?）同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不相同的：不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能被人們看重，但在另一個(gè)地區(qū)未必如此。例如，中國(guó)北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風(fēng)水”。

　　（7）各種影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不相同的：人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率很低的時(shí)候，提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較大；當(dāng)綠地率已達(dá)到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。

　?。?）某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，例如，土地使用期限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以采用公式計(jì)算，樓層、朝向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響可以通過(guò)對(duì)大量不同樓層、朝向的房地產(chǎn)成交價(jià)格、租金的調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，但許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)查了解作出判斷。所以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不是簡(jiǎn)單地套用某些計(jì)算公式就能解決的；估價(jià)需要定性分析與定量分析相結(jié)合，測(cè)算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素為基礎(chǔ)，測(cè)算結(jié)果往往還需要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素做綜合分析后再做適當(dāng)調(diào)整才能作為估價(jià)結(jié)果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎(chǔ)，二者相輔相成。但在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來(lái)量化每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，使估價(jià)科學(xué)化、精確化，避免模糊化、籠統(tǒng)化。只有當(dāng)無(wú)法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷某種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

　　1．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（ ）（2003年試題）

　　答案：√

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