2015房估理論與方法要點：房地產(chǎn)價格影響因素的分類

　　房地產(chǎn)價格影響因素眾多而復雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再進行細分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進一步細分。

　　對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。個別因素是指僅對特定的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身狀況因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。

　　還有一種分類，是將房地產(chǎn)價格影響因素分為房地產(chǎn)自身狀況因素、房地產(chǎn)市場狀況因素和房地產(chǎn)交易情況因素三個層面。房地產(chǎn)自身狀況因素即房地產(chǎn)自身因素，也稱為房地產(chǎn)狀況因素。房地產(chǎn)市場狀況因素是指房地產(chǎn)市場狀況方面對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。房地產(chǎn)交易情況因素是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)交易中的一些特殊因素，如交易者對交易對象不了解或?qū)κ袌鲂星椴皇煜?、對交易對象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關(guān)系、交易稅費非正常負擔等。

　　下面根據(jù)上述第一種分類，對各種因素對房地產(chǎn)價格的影響進行定性分析。為便于分析，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列。還需要說明的是，許多因素之間不是完全獨立的，甚至存在著交叉或包含關(guān)系，但在分析某一因素的變化對房地產(chǎn)價格的影響時，是假設(shè)其他的因素都不變的，盡管這種情況在現(xiàn)實中一般不存在。

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