2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)：買賣價(jià)格

　　四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值

　　買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值。

　　（一）買賣價(jià)格

　　買賣價(jià)格也稱為銷售價(jià)格，簡稱買賣價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　（二）租賃價(jià)格

　　租賃價(jià)格通常稱為租金。有時(shí)稱為租價(jià)，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。其中，市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。

　　真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租；②房屋折舊費(fèi)，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；③維修費(fèi)；④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險(xiǎn)費(fèi)；⑦房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；⑩利潤。

　　實(shí)際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，例如可能包含家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等；也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。房租有的按使用面積計(jì)算，有的按建筑面積計(jì)算，有的按套或幢計(jì)算。其中，住宅一般是按使用面積或套計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租還有定額租金、定率租金（也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。此外，還應(yīng)注意租賃價(jià)格與租賃權(quán)價(jià)格（承租人權(quán)益價(jià)值）是兩個不同的概念。

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