2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點：房地產(chǎn)價格的特征

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征

　　房地產(chǎn)價格與機器設(shè)備等一般物品的價格既有相同之處，又有不同的地方。它們的相同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格又與一般物品價格有所不同，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的獨特之處，主要有下列5個：

　?。?）房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。這個特征顯而易見，不再論述。

　?。?）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)利。實物狀況相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能干差萬別，甚至實物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地剩余期限很短，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議，違法、違章建筑等，價格較低；相反，實物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。故房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查了解和分析有密切關(guān)系是必然的。當然，在估價中也不能忽視房地產(chǎn)的實物完好狀況對其價值的影響。

　?。?）房地產(chǎn)價格形成的時間較長。一般物品因為相同的很多，相互之間容易比較，且價值不很大，所以價格形成時間通常較短。因為房地產(chǎn)具有獨一無二特性，相互之間難以比較，加上價值量大，人們在房地產(chǎn)交易時一般是十分謹慎的，所以房地產(chǎn)交易價格通常難以在短期內(nèi)達成。

　?。?）房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。一般的物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二特性，要認識房地產(chǎn)，只有親自到實地查看，而且由于房地產(chǎn)價值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。

　　（5）房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。房地產(chǎn)因為價值，量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。寫字樓、公寓、商場、旅館等類房地產(chǎn)，租賃甚至占主體地位。因此，房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格（也稱為買賣價格，通常簡稱價格）；二是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金（也稱為租賃價格，通常簡稱租金）。從而房地產(chǎn)價格也有廣義的價格（包括買賣價格和租賃價格）和狹義的價格（僅指買賣價格）。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。

　　房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價格（相當于本金），只要把握租金（相當于利息）與資本化率或報酬率（相當于利息率，通常簡稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率或報酬率，也可求得。具體的求取方法是收益法（該方法將在本書第八章詳細介紹）。

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