2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料（8）

　　5、運(yùn)用現(xiàn)金流量法應(yīng)注意：①開發(fā)期和租售期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確；②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確；③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。

　　6、假設(shè)開發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的求?。?/p>

　　⑴開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。分為開發(fā)期和租售期。

　　確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等服務(wù)。

　?、崎_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。對(duì)于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對(duì)于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。

　　⑶開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用比較法來估算；銷售稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)前政府的稅費(fèi)政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所需支付的稅費(fèi)情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來估算。

　　⑷投資利息。應(yīng)把握： ①應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目。包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（一般假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清），開發(fā)成本和管理費(fèi)用（通常假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時(shí)間段的期中）。銷售費(fèi)用一般不計(jì)息。②計(jì)息周期的長(zhǎng)短。③計(jì)息方式（單利或復(fù)利）；④利率的高低；⑤計(jì)息周期；⑥名義利率和實(shí)際利率。

　?、砷_發(fā)利潤(rùn)。通常以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。

　?、释顿Y者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。

　?、苏郜F(xiàn)率。是采用現(xiàn)金流量法時(shí)確定的一個(gè)參數(shù)。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤(rùn)兩部分。

　　⑻計(jì)算中的其他問題。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。

　　P239-249計(jì)算

　　7、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤(rùn)率的結(jié)合）的確定是否說明理由；⑶利息的計(jì)算是否有誤；⑷費(fèi)用確定中是否有遺漏，費(fèi)用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計(jì)算；⑸利潤(rùn)的計(jì)算是否正確，利潤(rùn)率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)是否對(duì)應(yīng)。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確（購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計(jì)算過程是否有誤等。

　　五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是建立基準(zhǔn)地價(jià)的過程。基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？

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