2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)資料（17）

　　房地產(chǎn)抵押貸款的需要

　　房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值等特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財產(chǎn)，在借貸等民事活動中，為保障債權(quán)的實現(xiàn)，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分并且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值，《中華人民共和國擔(dān)保法》（1995年6月30日中華人民共和國主席令第50號公布，以下簡稱《擔(dān)保法》）第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值”。特別是商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場競爭和風(fēng)險防范，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價值，即如果為了信貸安全而少放款將會失去賺取利息的機會，但如果為了謀求更多的利息而多放款將承受損失的風(fēng)險，兩全其美的辦法是要追求客觀合理的抵押價值。為了知道該客觀合理的抵押價值，債權(quán)人一般會委托或要求債務(wù)人委托債權(quán)人信任的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。

　　房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有以下7種：①初次抵押估價，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”③增加抵押貸款估價，即抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。④抵押期間估價，即對抵押房地產(chǎn)的價值進行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估。包括向抵押權(quán)人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人停止其行為；抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。⑤轉(zhuǎn)抵押估價，即將抵押房地產(chǎn)及其所擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。⑥續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。⑦處置抵押房地產(chǎn)估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行評估。

　　在實際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個階段，來劃分為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關(guān)服務(wù)。在貸款前期，除了可提供房地產(chǎn)抵押價值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押成數(shù)（抵押率）測算等服務(wù)。在貸款期間，可提供抵押房地產(chǎn)及其價值動態(tài)評估，及時化解信貸風(fēng)險，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機構(gòu)債權(quán)安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估，通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。

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