09年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》資料：債務(wù)融資辨析

　　1．房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資辨析

　?。?）融資方式不同  權(quán)益融資是指投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其他機構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式進行的資金融通活動；債務(wù)融資是指投資者通過舉債的方式進行的資金融通活動。

　?。?）融資風(fēng)險不同權(quán)益融資的風(fēng)險相對較高。權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險。風(fēng)險與報酬正相關(guān)，因此權(quán)益融資的資金供給方所希望獲得的報酬，是項目投資所形成的可分配利潤；而債務(wù)融資的風(fēng)險相對較低。債務(wù)融資的資金融出方由于只是間接承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險，融資風(fēng)險相對較小，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。

　?。?）融資范圍不同權(quán)益融資的融資范圍要小于債務(wù)融資的融資范圍。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過債務(wù)融資的方式進行資金融通活動，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，都屬于債務(wù)融資。

　?。?）融資渠道不同房地產(chǎn)權(quán)益融資傳統(tǒng)上主要是在私人市場中活動，如個人、企業(yè)或退休資金。但隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行，從公開市場融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。如房地產(chǎn)上市公司、權(quán)益型REITs；而房地產(chǎn)債務(wù)融資在私人市場和公開市場的活動是較均衡的，如從私人市場中的商業(yè)銀行、保險公司或退休資金中融資，從公開市場中的抵押貸款支持證券、抵押型REITs中融資。

　?。?）融資來源不同  房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來源于機構(gòu)投資者。如養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托基金公司、人壽保險公司以及風(fēng)險投資者。房地產(chǎn)權(quán)益投資風(fēng)險很高，商業(yè)銀行和儲蓄機構(gòu)等存款性金融機構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益投資。房地產(chǎn)債務(wù)融資的來源主要有兩個：①貸款，②企業(yè)債券。其中，貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源。貸款有兩種：①以在建或者建成房地產(chǎn)做抵押物借入的貸款，②借入信用貸款，如商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款。

　　對于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)投資項目，有些金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者不甘心只提供債務(wù)融資而獲得穩(wěn)定的利息和費用收入，他們往往還希望分享項目投資的利潤。因此，在為房地產(chǎn)投資者提供債務(wù)融資的同時，提供部分權(quán)益融資或允許部分債務(wù)融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權(quán)益融資，是許多金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者希望選擇的方式。

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