09年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》資料：金融與項目融資

　?。ㄒ唬v年考試焦點

　　1．房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有上市、增發(fā)新股、吸收其他機構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等。

　　2．房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源是貸款，除了以在建或者建成房地產(chǎn)做抵押物借入的貸款外，還可以發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款。

　　3．關(guān)于商業(yè)銀行在房地產(chǎn)項目融資中的作用：

　　1）由于房地產(chǎn)權(quán)益投資風險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機構(gòu)等存款性金融機構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資；

　　2）開發(fā)商在土地購置階段通常較難獲得商業(yè)銀行的貸款，因為單純的土地不能帶來足夠的現(xiàn)金流收益，其未來市場變化的風險是較大的；

　　3）我國央行目前的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款；

　　4）商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的融資中扮演關(guān)鍵的角色。

　　4．建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。

　　5．房地產(chǎn)抵押貸款包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款，這些都是歷年考試的重點。

　　6．保證和抵押均可作為房地產(chǎn)擔保的形式，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不適用質(zhì)押。

　　7．某筆貸款的綜合風險度與四項因素有關(guān)：企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式和貸款期限。

　　8．按照融通資金承擔風險和獲得報酬方式的不同，可以將資金融通分為權(quán)益融資和債務(wù)融資，債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。

　　9．金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。

　　10．幾個數(shù)字～定要記清楚：

　　1）目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80％，貸款期限最長不超過30年；

　　2）國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60％，貸款期限最長不超過10年；

　　3）一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證：

　　4）對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項目投資的35％（國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是35％，2007年教材是30％）

　　11．關(guān)于預付款收益率的計算在歷年考試中也經(jīng)常出現(xiàn)。

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