09年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：項目融資方案

　　10．房地產(chǎn)項目融資方案

　　（1）組織形式選擇

　　1）既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動。

　　2）新設(shè)項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。

　?。?）資金來源選擇

　　1）資本金籌措。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是30％。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權(quán)等，實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發(fā)模式：以資金或土地使用權(quán)作價入股。

　　2）債務(wù)資金籌措。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；③轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股?？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。

　　3）預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費用）達到或超過地上物預(yù)計總投資的25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　?。?）融資方案分析

　　1）資金來源可靠性分析。資金來源可靠性分析主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠。

　　2）融資結(jié)構(gòu)分析。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。

　　3）融資成本分析。融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等）和資金占用費（利息），一般通過計算債務(wù)資金的綜合利率，來判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當(dāng)機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。

　　4）融資風(fēng)險分析。融資風(fēng)險分析通常需要分析的風(fēng)險因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。資金供應(yīng)風(fēng)險是指融資方案在實施過程中，可能出現(xiàn)資金不落實，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標(biāo)難以實現(xiàn)的風(fēng)險。利率風(fēng)險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風(fēng)險和損失。匯率風(fēng)險是指國際金融市場外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險，包括人民幣對外幣的比價變動風(fēng)險和外幣之間比價變動的風(fēng)險，利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風(fēng)險和損失。

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